Поэтапный выход: как изменился рынок недвижимости в период пандемии

Поможет ли поддержка от государства?

Помощь от государства появилась не сразу – в первую «нерабочую» неделю все говорили, в основном, о поддержке работников – но не самих предпринимателей. Потом, конечно, государство опомнилось, и предложило помощь предпринимателям.

На сегодняшний день направлений господдержки малого и среднего бизнеса есть несколько. Все они доступны лишь предприятиям из пострадавших отраслей и с учетом всех ограничений по численности персонала и выручке. Это такие виды поддержки, как:

  • освобождение от налогов (кроме НДС и НДФЛ, по которым предприятия лишь передают налоги в бюджет) и сборов на II квартал. Сначала говорили лишь об отсрочке и рассрочке, но потом ситуация стала хуже и налоги отменили вообще. Правда, ИП все равно придется платить фиксированные взносы за себя;
  • субсидии на выплату зарплат – по 12 130 рублей на работника на 2 месяца, оформляется через ФНС. Возвращать не нужно, но и долгов собирать нельзя – тем, у кого есть долги, субсидии не дадут. Главное – сохранить 90% персонала;
  • скидка в 12 130 рублей для ИП на выплату страховых взносов;
  • кредиты на зарплаты. Есть 2 программы: первая рассчитана на полгода беспроцентного периода, а вторая стартует с 1 июня, и платить по ней нужно будет 2% годовых. А если предприятие сохранит 90% численности персонала целый год, то кредит возвращать не придется вообще;
  • разного рода отсрочки и скидки при аренде государственного или муниципального имущества, возможность уйти на «арендные каникулы» или вообще досрочно разорвать договор аренды без штрафных санкций;
  • мораторий на инициирование дел по банкротству;
  • для самозанятых – возврат уплаченного за 2019 год налога и «налоговый капитал» в 12 130 рублей на текущий год.

Кажется, что вариантов поддержки много, но по факту есть несколько минусов. Первый – это, конечно же, жесткая привязка к конкретным кодам по ОКВЭД (кроме самозанятых), то есть, ИП или организация могут по формальным признакам не быть признаны пострадавшими и не получат ровным счетом ничего. А есть и предприятия из не пострадавших отраслей, которые тоже столкнулись с кризисом, и ИП, которые прекратили деятельность (и получают 1500 рублей пособия по безработице) и многие другие ситуации.

Второй момент – тот факт, что налоги и кредиты представляют собой далеко не самую крупную часть расходов. Так, больше всего малый и средний бизнес обычно тратит на зарплаты, аренду и оплату поставщикам. Если с зарплатами все более-менее решается (хоть и недостающее предприниматели должны искать где-то сами), то что делать с оплатой аренды и поставщиками – никто не знает.

Третий момент – отдавать кредиты все равно придется (сохранить 80-90% штата будет сложно), а с третьего квартала и платить налоги. Восстановится ли к тому времени потребительский спрос, пока неизвестно. Но уже ясно, что ограничительные меры постепенно снимаются – а значит, что новых программ поддержки бизнеса пока можно не ждать.

Площади в ТЦ простаивают, но офисы продолжают работать

Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.

На время режима самоизоляции девелоперской компании Glincom пришлось снизить арендные ставки в торговых центрах до уровня эксплуатационных платежей, рассказал «Секрету» Иван Татаринов.

«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.

Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.

В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов.
«Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.

По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.

Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.

Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.

Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.

Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com/Hackman

Дальнейшие перспективы. Ритейл после пандемии

Исследования рынка: прогнозы и перспективы

Оборот непродовольственной розницы, по базовому прогнозу Infoline, в этом году снизится на 3,7%, до 16,8 трлн руб., по пессимистичной оценке — упадет на 5%, до 16,6 трлн руб. год к году. Сильнее всего кризис повлиял на fashion-рынок, ювелирную отрасль и автомобильный ритейл.

Потребители продемонстрировали стратегический подход: 34% потребителей делают запасы, одновременно снизилась доля импульсных покупок

Упростилась потребительская корзина, также следует отметить снижение доли промо и менее высокий интерес покупателей к акциям с накоплением баллов: фактически, уменьшилось время, которое покупатели стремятся проводить в магазине. С этим соотносится и один из ключевых трендов, выделенных GfK Rus: рост среднего чека

Со снижением доходов пересекается общее стремление населения экономить, получившее отражение в двух потребительских моделях:Представители первой модели, в меньшей степени освоившие e-commerce, представляют собой тех потребителей, что формируют популярность магазинов «у дома» и, несмотря на стремление экономить, меньшее внимание уделяют промоакциям магазинов. Вторая модель связана в значительной степени с уходом в онлайн; как подтверждают данные агрегатора «Едадил, 73% пользователей заранее планируют свои покупки и изучают спецпредложения и скидки у ритейлеров, а 34% готовы купить товар без скидки, но с возможностью принять участие в акции с призами или кэшбэком. Крупные торговые сети отмечают рост числа краж; связывают это с падением доходов населения и одновременным ростом числа касс самообслуживания

По данным исследования Accenture, глобальным трендом первой половины 2021 года останется безопасность: Покупатели будут стремиться оставаться дома. Соответственно, продолжится рост популярности магазинов «у дома», куда можно выйти на краткий период времени. Продолжится резкий рост e-commerce, в первую очередь, за счет тех потребителей, что еще не перешли на модель онлайн-покупок. Заметный рост ожидает бесконтактную оплату, заказы через приложения, доставку на дом и покупки через социальные сети

Крупные торговые сети отмечают рост числа краж; связывают это с падением доходов населения и одновременным ростом числа касс самообслуживания. По данным исследования Accenture, глобальным трендом первой половины 2021 года останется безопасность: Покупатели будут стремиться оставаться дома. Соответственно, продолжится рост популярности магазинов «у дома», куда можно выйти на краткий период времени. Продолжится резкий рост e-commerce, в первую очередь, за счет тех потребителей, что еще не перешли на модель онлайн-покупок. Заметный рост ожидает бесконтактную оплату, заказы через приложения, доставку на дом и покупки через социальные сети.

В Fashion Consulting также считают социальные сети одним из наиболее перспективных каналов продаж в будущем

Внутренние технологические решения приблизят их к маркетплейсам. Ожидаемо дальнейшее снижение сегмента HoReCa . Как отмечалось в ходе конференции X5 Future Night, ресторанный рынок каннибализируется сервисами доставки. Потребители привыкают к возможности заказать конкретный продукт «здесь и сейчас». Пандемия и последовавшие за ней ограничения, в конечном счете, не просто вынудили население адаптироваться к новой модели потребления: можно констатировать, что эта модель оказалась настолько удобной, что даже снижение ограничений и временное возвращение к «нормальной жизни», произошедшие летом, не привели к обратным изменениям.

Компании продолжают декларировать ценности устойчивого развития и предпринимать усилия в данном направлении, но в период пандемии подобные инициативы стали прерогативой крупнейших игроков рынка. 

Что происходит с торговыми площадками?

Ритейл недвижимость проседает в позициях привлекательности для инвесторов на протяжении последних трех лет. Дмитрий Леус отмечает стабильное снижение количества введенных торговых центров в столице. Инвестор прогнозирует, что к концу года большая часть инвестиционных проектов сместится в регионы, где рынок не перенасыщен развлекательными объектами.

Дмитрий Леус считает, что в 2020-2021 году увеличатся масштабы регионального строительства развлекательных центров, а также развития системы логистики. Эти направления он называет наиболее перспективным для вложений. Особенно складские помещения, показывающие непрерывный рост и понемногу вытесняющие из таблицы лидеров офисные и торговые объекты.

На правах рекламы.

Рынок недвижимости в Испании сейчас

Несмотря на то, что банки и нотариусы работают, на данный момент нет ни продаж, ни показов. С середины марта по 25 число даже звонков не было – люди испугались происходящего. Но уже после 5 апреля интерес активизировался. И сейчас новый покупатель – это не тот, кто «хочет купить дёшево», а тот, кто просто «хочет купить». Люди ждут предложений.

Изменения на рынке – это, прежде всего, изменения цен. Но на данный момент этого нет. Продавцы заняли выжидательную позицию и смотрят, чем закончится кризис. Покупатели, в свою очередь, конечно, ждут падения цен. И конечно, по прогнозам, оно произойдёт – примерно на 15-20%. Но спустя несколько месяцев после карантина цены должны частично «откатиться» к докризисным показателям.

Экономика Испании сама по себе сильна, сейчас ей также оказывает поддержку Европарламент. Так что приостановка деятельности всех национальных институтов и рынков – временна. Более того, ситуация на испанском рынке недвижимости сейчас даже устойчивее, чем в кризис 2008-го. К тому году рынок подошёл с бОльшим количеством ипотек – из десяти сделок восемь были ипотечными. То есть 80% проданной недвижимости было ничем не подтверждено. Сейчас ситуация обратная: из десяти сделок только три ипотечные. То есть в семи из десяти случаев в обороте живые деньги.

Как вирусный кризис повлиял на положение офисной недвижимости?

Режим самоизоляции привел к массовому закрытию офисов и переходу на удаленную работу. Тысячи компаний освоили цифровые технологии для коммуникации внутри коллектива, оценив преимущества работы из дома. Руководство многих предприятий пришло к выводу, что содержать весь штат сотрудников нецелесообразно. Гораздо выгодней часть из них оставить на “удаленке”. Ведь правильное распределение задач позволяет добиться неплохой эффективности.

Часть сотрудников радостно воспринимает окончание карантина, и возможность вернуться в коллектив. Но есть и те, кто решит остаться на удаленной работе, оценив финансовую выгоду и возможность самостоятельно планировать рабочий график. Дмитрий Леус говорит, что по выходу из карантина многие компании захотят сменить локацию или вовсе отказаться от офлайн-офиса.

Уже сейчас прослеживается тенденция развития технологий для организации “виртуальных офисов”. Прогрессивные компании восприняли карантинные ограничения, как возможность навсегда избавиться от привязанности к одному месту. Средства, сэкономленные на аренде помещения, содержания части сотрудников и оргтехники, направят на разработку и внедрения цифровых технологий. Это цифровая трансформация бизнеса, о которой так часто говорит Дмитрий Леус.

Все эти процессы приведут к тому, что офисная недвижимость потеряет часть инвестиций. К концу 2020 прогнозируют не больше $700 млн, что на $400 млн меньше, чем в прошлом году. Особенно это коснется низкокачественных объектов, которые сейчас доступны в огромном количестве. При этом Дмитрий Леус прогнозирует повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости высокого класса. Офисы категории “А” останутся востребованными, поэтому не ожидается снижение цен на аренду.

Работа на стороне площадки

Какие вообще могут быть площадки для привлечения клиентов?

Базы объявлений об аренде и продаже недвижимости

Есть три больших гиганта, которые работают с недвижимостью:

  • «Яндекс.Недвижимость»;
  • «Циан»;
  • «Авито».

Они работают по всей стране, у них хороший интерфейс, баннеры, большие спецпроекты, подложки и так далее. Чтобы точно понимать, какая площадка наиболее эффективная конкретно в вашем случае, необходимо запускать объявления на каждой из них, тестировать тексты и рекламные креативы.

Для всех трех площадок застройщик должен предоставить обновляемые фиды, где есть информация о квартирах, выставленных на продажу, их описание, метраж, картинки (квартира с разных ракурсов, обстановка, планировка и прочее)

Важно, чтобы фид был хорошо прописан, в нем не должно быть ошибок

Стоит также учитывать, что «Яндекс.Недвижимость» достаточно дорогая площадка. «Циан» может «перекручивать» бюджеты за счет того, что приводит больше звонков, чем было оговорено. Это хорошо, но усложняет планирование средств, особенно для агентств, где бюджеты расплитованы по разным каналам.

Крупные лидогенераторы, которые приводят звонки

Чаще всего это порталы недвижимости или веб-мастера, у которых есть базы данных потенциальных клиентов. Они работают за звонок, и с ними надо быть просто осторожными, чтобы не нарваться на мошенников или просто на некачественные, фродовые звонки.

Схема работы тут такая: брокер обзванивает конкретных людей, общается с ними по поводу продажи квартиры; если человек заинтересован, его переводят в колл-центр.

Второй вариант — размещать текстово-графические баннеры или баннеры на своих ресурсах, но продавать оттуда не показы или клики, а звонки. Такие сетки, которые генерируют звонки, могут приводить до 50% всех звонков. Однако есть и «минус»: поскольку они размещают рекламу не только на своих сайтах, но и на сторонних ресурсах, есть вероятность, что в какой-то момент будет идти фрод.

Это может происходить потому, что площадка подключила еще каких-то партнеров, а они оказались не очень честными. Брокер стал обзванивать базу, которая оказалась некачественной

Поэтому важно всегда контролировать, что происходит и какие звонки поступают

Медийные площадки и площадки недвижимости

На этих площадках реклама обычно размещается в формате текстово-графических блоков. И вот конкретно здесь мы чаще всего платим за клики или за период размещения.

В итоге сплит рекламных каналов получается такой:

  • примерно 50% трафика — это лидогенераторы;
  • 10–15% — «Яндекс.Недвижимость»/«Циан»/«Авито»;
  • 15–20% — медийные площадки.

Разумеется, «Яндекс.Недвижимость», «Циан», «Авито» могут приносить больший результат, чем остальные, но это дорогие площадки. Если клиенту не очень важна цена за звонок, можно установить пару платных функций, которые позволят приводить больше звонков. Они будут дорогие, но при этом качественные.

Если клиент хочет оптимизировать бюджет, надо регулярно ротировать площадки, искать новые среди лидогенераторов, медийных площадок и постоянно это контролировать.

Работа на стороне агентства

Потребуется серьезная работа с контролем качества трафика и звонков в сфере недвижимости. Потому что площадки, особенно лидогенераторы, могут приводить некачественные звонки. И если это не отслеживать, то многие площадки, понимающие, что на этом можно легко заработать, захотят получить выгоду и тоже начнут лить фродовые звонки, так как они дешевле и получить их гораздо проще.

В этом случае есть различные системы отслеживания звонков. Например, CoMagic, CallTouch. Однако недостаточно просто их установить, с ними надо плотно работать. Так, нужно создать набор тегов, которые будут отображать разные статусы звонков, чтобы разделять их и сегментировать.

Кроме того, часть звонков нужно регулярно прослушивать вживую. У CallTouch, например, есть расшифровка звонков. Вы можете выгрузить текстовую версию и прочитать ее по диагонали. Это замечательная вещь, но иногда надо именно слушать, как и что люди говорят во время звонка.

Текст разговора может быть вполне нормальным, но по интонации вы без труда сможете понять, что это фрод. Кроме того, у систем отслеживания звонков тоже иногда бывают сбои, когда звонок приписывается не той площадке, с которой на самом деле пришел. Это тоже надо проверять. В идеале для прослушки звонков и оценки их качества нужно нанимать отдельного специалиста. Если у вас большой колл-центр, таких специалистов должно быть несколько.

Свернуть ипотеку

С 1 августа Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%). Это означает, что банки станут менее охотно выдавать жилищные займы населению, а ставки по ним вырастут. ЦБ РФ принял соответствующее решение исходя из трех соображений.

  • Во-первых, отмечают представители регулятора, с середины 2020 года рост цен на недвижимость в России «значительно ускорился». В I квартале квартиры на вторичном рынке подорожали на 13,6% в годовом выражении, на первичном – на 17,6%. При этом в отдельных регионах рост цен превысил 20%. «В этих условиях возросла значимость величины первоначального взноса по ипотечным кредитам, который отражает степень обеспеченности кредита и является одним из ключевых факторов риска в ипотечном кредитовании», – поясняют в ЦБ РФ.
  • Во-вторых, банки наращивают долю ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. На первичном рынке доля таких займов со II квартала 2020 года по I квартал 2021 года увеличилась с 24% до 45%, на вторичном – с 30% до 33%.
  • В-третьих, годовые темпы роста задолженности по ипотечным кредитам остаются устойчиво высокими. На 1 апреля 2021 года они составляли 23%. В таких условиях банки быстро накапливают займы с низким первоначальным взносом, что повышает их уязвимость к возможным шокам.

Выступая на совместном заседании профильных комитетов Госдумы председатель Банка России Эльвира Набиуллина допустила, что в случае дальнейшего снижения стандартов кредитования, а также сохранения ускоренного роста цен на жилье, регулятор может увеличить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным ссудам.

В целом же, антикризисные меры «свои задачи выполнили» и их необходимо постепенно сворачивать, иначе «мы сможем увидеть риски пузырей на этом рынке», предупредила Набиуллина.

Кого считают налоговым резидентом

Согласно налоговому законодательству (в том числе российскому), резидент — это статус физического лица, демонстрирующий его связь с государством.
Нерезидентом, в свою очередь, назовут человека, у которого такой связи нет (ещё или уже).

Эти статусы важны в первую очередь для бухгалтерских отчётов — они влияют на налоговую ставку и возможность получения налоговых вычетов.

Определяет разницу между этими статусами Налоговый кодекс РФ. В нём прописана специфика налогообложения исходя из статуса резидента и вида получаемого дохода.

Налоговое резидентство в РФ не связано с гражданством человека — такой статус может получить как россиянин, так и иностранец. При этом в других странах порядок совершенно иной, отметил партнёр «КСК Групп» Станислав Ляпцев. К примеру, в США или Эритрее налоговое резидентство определяют именно по гражданству.

На статус налогового резидента РФ также не влияют место рождения, место жительства, основания пребывания или проживания в России, факт постоянной регистрации и другие критерии, которые можно было бы назвать привязкой к той или иной стране.

Курортная недвижимость

Отечественная курортная недвижимость может выиграть от введения карантина примерно по тем же причинам, что и «загородка». Прежде всего это касается аренды. Ощутимая часть среднего класса привыкла проводить летний отпуск в теплых странах типа Греции или Италии, однако закрытие границ заставляет выбирать между отдыхом на даче где-нибудь в Подмосковье или на российском побережье Черного моря. И вряд ли только в этом году: падение доходов в результате заморозки экономики и девальвация рубля надолго сделает отечественные курорты безальтернативным вариантом для существенной части граждан. На этом фоне возможен всплеск инвестиционного спроса на курортную недвижимость, для сдачи в аренду и собственного отдыха.

Почему торговые центры сейчас терпят убытки

Снизилась покупательская способность — но это не беда. Если предположить, что скоро пандемия окончательно завершится, то покупательская способность постепенно вернется на прежний уровень. Важнее другое — поменялась вся модель потребления.

Если раньше люди ходили в торговые центры, то сейчас они просто все заказывают онлайн. За первые 2-3 месяца, которые мы были в пандемии, люди стали быстро перестраиваться. И есть огромная вероятность того, что различные уличные объекты торговли, а также придомовые площади, станут играть большую роль. Причем речь идет не столько о стандартных магазинах формата «Магнит», а о различных мелких пунктах выдачи. Их становится все больше, причем они принадлежат крупным компаниям, которые готовы терпеть убытки на большой дистанции.

Также стоит учитывать и тот факт, что в новой ситуации очень сложно будет обеспечить ту доходность, которую до этого имели торговые центры. Еще до начала пандемии многие эксперты говорили о том, что формат торгового центра себя исчерпал из-за появления интернет-покупок в их современном виде. Дорогостоящие магазины с одеждой дублируют ассортимент в интернете, примерка доступна и при заказе на дом.

Если добавить к этому еще и проблемы с преступностью, которые бывают в торговых центрах (то есть десятки украденных сумок и телефонов в каждом крупном ТЦ). То перспективы такого рода недвижимости становятся еще более туманными. В ТЦ за период пандемии издержки остались либо прежними, либо снизились незначительно, а вот доходы стали заметно сокращаться.

Почему коммерческая недвижимость больше не приносит пассивный доход

Если 10 лет назад человек покупал помещение в центре города, и точно знал. Что сможет его спокойно сдавать, то теперь ситуация стала меняться. Современного арендатора нужно просить остаться, ведь он все чаще уходит работать онлайн, особенно если занимается ритейлом.

Однако остается сфера общественного питания, которая осваивает интернет не так, как другие. Потребители готовы заплатить не только за еду, но и за интерьер, приятное обслуживание и дружелюбную атмосферу. Тут и начинается загвоздка, которую должен решить владелец коммерческой недвижимости. И либо он снижает аренду, и оставляет своего постоянного арендатора. Либо вынужден будет один раз в несколько месяцев искать нового арендатора.

Фабрика-кухня на месте бутика

Сейчас рынок торговой недвижимости проходит глобальную перезагрузку, которая позитивно повлияет на этот сектор в исторической перспективе, но в моменте не сможет пройти без значительных потерь для бизнеса. Такую точку зрения в беседе с корреспондентом “Ъ” Александрой Мерцаловой высказала исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. «Если летом мы увидим волну высвобождения площадей, то уже осенью начнется период стабилизации, которая войдет в свою активную фазу в конце 2020 года»,— считает эксперт.

Россиянам не до развлечений и шопинга. Такой вывод напрашивается из результатов опроса, проведенного по заказу “Ъ” исследовательским центром Yes Group.

  • Около 23% респондетов из разных городов страны уже отказались от покупки одежды и обуви,
  • 32% — бытовой техники и компьютеров,
  • по 30% — от приобретения мобильных телефонов, планшетов и посещения фитнес-клубов,
  • еще 33% — от услуг бьюти-индустрии.

Операторы всех этих сегментов и являются арендаторами торгцентров. Общее падение потребительских расходов в апреле 2020 года, по предварительной оценке «СберДанные», составит около 700 млрд руб. год к году.

Многие опрошенные “Ъ” ритейлеры, консультанты, урбанисты и девелоперы сходятся во мнении, что пандемия привела к резкому скачку онлайн-торговли, который уже начал менять сложившийся ландшафт рынка.

Кинотеатры и фуд-корты, которые ранее являлись генераторами трафика покупателей в торгцентрах, уже не смогут выполнять эту функцию»,— убежден Антон Титов.

Россия в этом плане не уникальна. Так, в Великобритании, по данным Knight Frank, в сегменте непродовольственного ритейла доля e-commerce увеличились до 40%. Но в Knight Frank, ссылаясь на прогнозы своих коллег из Великобритании, предупреждают, что ситуация может оказаться иной. «Как только в Британии магазины откроются, доля онлайн-продаж непродовольственных товаров вернется к прежнему уровню (как до момента закрытия магазинов) — около 20% — и возобновит докризисную траекторию роста»,— говорится в отчете компании.

Еще одним из решений может стать организация пространства с исключительно временными арендаторами, полагает Екатерина Сизанова. По ее словам, такая концепция реализована в новом торгцентре SKP-S в Пекине, где весь третий этаж отдан под временные торговые точки — pop-up store.

Может появиться и новый пул арендаторов — например, медицинские центры, которые могут открыть свои заведения в шопинг-молах. 

Почему малый бизнес уходит работать в онлайн

Если вы собираетесь вложиться в коммерческую недвижимость, то задайте несколько вопросов самому себе. Кто именно хочет снять вашу торговую площадь? Напишите на бумаге несколько сфер деятельности, компании которых заинтересовались бы в вашем предложении по аренде. А потом посмотрите, где они арендуют недвижимость и по какой цене.

Также узнайте, работают ли они удаленно. Постарайтесь узнать, много ли из них работали удаленно несколько лет назад. Вполне возможно, что вы наткнетесь на тренд — что данная сфера уходит в онлайн, и вы ей не так уж и нужны со своим помещением.

Также посмотрите на динамику в вашем районе. Если вы увидите, что арендаторы вокруг вас меняются каждые несколько месяцев, то подумайте, с чем это связано. В некоторых торговых центрах есть торговые островки, на которых продают свежевыжатый сок. Шутка состоит в том, что раз в полгода у них меняется дизайн — это невыгодный бизнес, люди закрывают предприятие, а потом на их место приходит человек, который делает то же самое. И он тоже теряет деньги, как и его предшественники.

Если бы бизнесмен изучил род деятельности и ошибки предыдущих предпринимателей, то понял бы бесперспективность своего бизнеса в данном месте. Не нужно быть таким же наивным.

Какие изменения ждут рынок коммерческой недвижимости в будущем 

Современная коммерческая недвижимость стоит на пороге больших изменений. Это не значит, что она вдруг стала неактуальной и невыгодной. Просто больше люди не станут покупать, а потом спокойно сдавать непонятные каморки без ремонта и гнилыми оконными рамами. Как это можно было делать в нулевых годах. Расположение самого объекта недвижимости перестало играть такую большую роль — мало находиться в хорошем месте, нужно еще обладать и другими факторами.

В связи с этим остается сказать, что сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть очень осторожными. А каждый новый шаг должен быть продуманным, и изучаться с помощью экспертов. Ведь сдать в аренду теперь можно далеко не всё, а последующая перепродажа может и вовсе оказаться огромной головной болью.

Кто останется на удалёнке

Связано это с тем, что работодатели в течение 2020 года неплохо вложились в организацию и отладку удалённых бизнес-процессов, добились от сотрудников приемлемой производительности труда, и теперь не готовы отказываться от этих достижений, говорится в исследовании.

Среди тех, кто намерен оставить почти всех сотрудников на удалёнке, подавляющее большинство представляют IT-компании, коммуникационные и digital-агентства, образовательные, консалтинговые, юридические фирмы и СМИ. То есть те, кто и до коронавируса могли работать вне стен офисов.

Aviasales теперь придерживаются формата remote first (приоритет удалённой работе. — Прим. «Секрета»). Это правило распространяется даже на свежие вакансии, если удалённый формат удобен для кандидата.

Щедрое предложение

Под антикризисными мерами, которые нужно свернуть, имеется в виду программа льготной ипотеки. Правительство запустило ее в начале пандемии, чтобы поддержать население и строительный бизнес.

Согласно условиям программы, максимальная ставка по жилищным кредитам составляла 6,5%, а минимальный взнос – те самые 20%, увеличивающие риски невозврата в будущем. В Москве и Санкт-Петербурге можно было получить до 8 млн руб., в остальных регионах – до 3 млн.

Предполагалось, что программа будет действовать до 1 ноября 2020 года, но затем ее продлили до 1 июля 2021-го, расширив возможности для заемщиков: в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленобласти подняли планку до 12 млн руб., в остальных субъектах федерации – до 6 млн руб., а минимальный взнос снизили до еще более рискованных 15%.

В ходе ПМЭФ-2021 президент России Владимир Путин заявил, что «резко обрывать ее , сворачивать, конечно, нельзя». Поэтому она снова продлена, но уже на новых условиях.

До 1 июля 2022 года граждане России могут получить льготную ипотеку под 7% на сумму до 3 млн руб. Этот порог сразу отсекает резко подорожавшую недвижимость в крупных городах, особенно в Москве и Северной столице.

Впрочем, семьи, где после 1 января 2018 года родился ребенок, могут рассчитывать на получение до 12 млн руб. под 6% в Москве и Петербурге, а также в МО и Ленинградской областях, и до 6 млн руб. в остальных регионах. Семьи с детьми могут получить льготный кредит до 1 марта 2023 года.

Благие намерения

Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.

Разогретый рынок

  • По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
  • В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
  • В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
  • В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
  • Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
  • Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.

«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).

По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.

В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.

Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).

В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.

«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.

Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookXВКонтакте
Напишите комментарий