Сергей Широкий, предприниматель, бизнес-тренер, сдает апартаменты на Красной Поляне (Сочи, Краснодарский край)
Предыстория
«В 2016 году вложился в недвижимость — купил апартаменты под аренду на Красной Поляне. Выбор Сочи связан с высокой арендной доходностью и дефицитом хорошего предложения на курорте.
Я купил помещение на Красной Поляне, разбил его на три части по 20 кв. м. Сделал для каждого отдельный вход с улицы и стал сдавать. Когда покупал апартаменты, стоимость 1 кв. м составляла 80 тыс. руб. (сам дом был уже сдан). Через дорогу строилось казино, и я понимал: когда оно откроется, цены взлетят. В итоге примерно через год «квадрат» стоил уже 160 тыс. руб. Доходность составила порядка 100%. Это была моя инвесторская стратегия.
Сейчас стоимость 1 кв. м с учетом выполненного ремонта составляет 200 тыс. руб. В настоящее время апартаменты уже окупились».
Что сдает
«Три апартамента по 20 «квадратов» прямо у подъемника. Прежде чем купить апартаменты, целый месяц мы с командой жили на Красной Поляне и искали подходящий вариант.
Когда я делал конкурентную разведку, понял, что вокруг все отели в европейском стиле, в бело-серых тонах. Делать такой же ремонт было экономически невыгодно — мы не можем спорить с Azimut или Marriott. Надо было чем-то выделяться.
Мы сделали ставку на дизайн, привлекли специалистов и разработали концепцию. Каждый апартамент выполнен в своем стиле. Первый — в охотничьем, второй — в стиле Бали, третий — европейский вариант. Ремонт обошелся в 60 тыс. руб. за 1 кв. м».
Как все устроено
«Сначала мы разместили объявление на Booking, и гости приходили только оттуда. Потом задействовали Airbnb. Тогда пошли перекрестные заезды — мы схватили overbooking (когда два клиента должны заехать в одно и то же время) и первый штраф. Пришлось изучать рынок, искать специальную программу, которую используют отели, и подключать ее. Она помогает вести полный анализ и исключает перекрестные бронирования. Например, если пришла бронь на Booking, то на других площадках она автоматически закрывается. Сейчас мы работаем со множеством разных площадок и за последние три года не получили ни одного overbooking и штрафа.
Управлением апартаментов занимается девушка, которая живет в Сочи. Она встречает гостей, помогает им с заселением. Ее заработок напрямую зависит от заездов».
Гости
Арендуют апартаменты в основном молодые пары, часто с детьми. Среди гостей около трети тех, кто приезжает по работе на различные фестивали и шоу на Красную Поляну.
Особых ограничений для гостей нет. Основное — не более трех человек, больше будет тесно. Нельзя с животными — после них долго остается специфический запах. Нарушения со стороны гостей в основном связаны с шумом в ночное время. Часто веселые компании беспокоят соседей. Приходится делать замечания (я сам часто отдыхаю там), но до вызова патрульных служб пока не доходило.
Сколько зарабатывает
«Ценообразование и доход напрямую зависят от сезонности. Высокий сезон — с января по апрель, загрузка 85–90%. В среднем по году загрузка составляет 50–60%. В высокий сезон арендные ставки могут доходить до 7 тыс. руб. в сутки, в низкий — опускаются до 2,5 тыс. руб.
По предварительным расчетам, в высокий сезон при загрузке в 86% и арендной ставке 6 тыс. руб. в сутки один апартамент в месяц приносит почти 155 тыс. руб., три апартамента — 465 тыс. руб. За три месяца высокого сезона можно заработать 1,4 млн руб.».
Нюансы и расходы
«Основные расходы — это коммунальные платежи, уборщица, стирка-глажка и мелкий ремонт. Больших потерь нет, может пропасть по мелочи что-то: полотенца, вилки, ложки.
Сложностей как таковых в этом бизнесе тоже нет, но при правильном выборе стратегии. Трудности возникают у наших соседей, которые не изучили рынок и не понимают своего клиента. Они купили апартаменты, сделали ремонт под себя и ставят максимальную цену — 7 тыс. руб. за сутки. Но за такую цену гость не идет туда. Потому что на платформах человек арендует жилье по картинке, потом — по отзывам».
Как избежать проблем при сдаче квартир?
- Нельзя оставлять в помещении ценные вещи или документы (включая ксерокопии). Известны случаи, когда квартиру умудрялись продавать по поддельным справкам;
- Не стоит устанавливать тариф ниже рыночного — это вызовет поток обращений от сомнительных личностей. Лучше держать цену чуть выше средней;
- Немного уменьшить риски бизнеса на аренде квартир может страховой депозит. Если жильцы не нарушат правила, они получают деньги обратно при выселении;
- Уже на этапе телефонного общения с заказчиками рекомендуется отсеивать граждан нетрезвых, с криминальным жаргоном или цыганским акцентом;
- Также следует избегать весёлых молодёжных компаний и чересчур возбуждённых студентов. Скорее всего, они устроят в квартире вечеринку с погромом;
- Помещение при выселении нужно принимать лично или с помощью администратора. Следует убедиться в том, что техника на месте, а вещи не сломаны;
- Для ведения бизнеса по сдаче квартир рекомендуется завести отдельный номер телефона. Иначе звонки будут поступать в самое неудобное время;
- Паспорта квартирантов следует сфотографировать на телефон. Если с ними есть дети, стоит проверить и их документы, чтобы убедиться в законности ситуации;
- Желательно распечатать для клиентов памятку с номерами экстренных служб, вокзалов, таксопарков и прочих полезных сервисов;
- Не следует отдавать жильцам все ключи. Хотя бы один замок должен быть резервным. Также можно купить два десятка личинок и периодически менять их;
- Целесообразно задуматься о страховании жилья и имущества. Полис на 50000 рублей будет стоить всего 1200 рублей в год.
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
Неоплата аренды;
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
Риск сложных отношений с соседями по дому;
Риск мошенничества и краж;
Риск долгих простоев.
Предотвращение возникновения этих рисков возможно при внимательном составлении договоров аренды, прочих сопутствующих документов. Со временем, в результате накопления опыта ведения этого бизнеса появятся необходимые навыки решения возникающих проблем с соседями. Также, с увеличением базы постоянных клиентов, уменьшатся риски краж и мошенничества. И к сожалению, конечно, нужно закладывать как неизбежные траты – оплату текущего косметического ремонта, ремонта сантехники, ремонт или покупку техники. Избежать этого вряд ли удастся. Неизбежен и простой, но, если квартира изначально была выбрана правильно, вы сможете рассчитывать на стабильный доход от её аренды.
Изменения в законодательстве
Важно знать, что с 1 октября 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Относится ли этот Федеральный закон к посуточной аренде квартир? Пока нет правоприменительной практики данного закона, а значит и нет его трактование органами, наделёнными властными полномочиями
Как будут применять данный закон? Согласно ОКВЭД (общероссийскому классификатору видов экономической деятельности), аренда квартир для долгосрочного проживания не относится к деятельности гостиниц. Будет ли ограничивать данный закон посуточную аренду, покажет время.
Андрей Шабас(c) www.openbusiness.ru – портал бизнес-планов и руководств по открытию малого бизнеса
04.12.2019
Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал
Подводные камни посуточной аренды квартир
Немало людей, отправляясь в путешествие или командировку или планируя романтическую встречу, предпочитают снять квартиру, а не гостиничный номер. Однако, помимо очевидных плюсов, у этого вида временного жилья есть и минусы, с которыми до сих пор нередко сталкиваются те, кто хочет пожить в домашней обстановке.
Не работает – плати
Одно дело, когда вы действительно виноваты в поломке. В таком случае лучше признать вину и возместить ущерб. Но попадаются и недобросовестные владельцы, которые пытаются починить уже давно сломанную вещь за ваш счет. Доказать свою невиновность будет сложно, если вы изначально не проверили квартиру и не указали на неисправность в договоре аренды.
Необходимость бронировать заранее
Если хотите снять квартиру на сутки, помните, что апартаменты нужно бронировать заранее. Никто не даёт гарантии, что понравившийся вам вариант будет свободен на нужные даты, если вы займётесь поисками слишком поздно.
Важно также учитывать, что в «сезон» (летне-осеннее время и праздничные дни) спрос на посуточный съём жилья повышен, и снять хорошие апартаменты сложнее. В это время они не простаивают, и многие забронированы на месяц вперёд
Чем удобнее расположение квартиры и чем симпатичнее она выглядит на фотографиях, тем выше спрос. Снять такие апартаменты тоже сложнее, а значит, нужно бронировать как можно раньше.
Бабушкин вариант вместо евроремонта
На фотографиях в интернете квартира выглядит, как конфетка, и блистает свежим евроремонтом, а в реальности это замшелая берлога, явно доставшаяся кому-то по наследству от бабушки? В такой ситуации оказывалось немало клиентов, легко ведущихся на отфотошопленные картинки в интернете.
Чтобы не стать жертвой злой шутки судьбы в стиле «ожидание/реальность», ищите варианты с реальными отзывами. Те, кому «посчастливилось» снять такую квартиру, чаще всего не ленятся выразить своё мнение о её состоянии в отзыве.
Бывают случаи, когда арендодатель сообщает, что интересующая вас квартира уже занята, но вы можете снять другую, которая ничуть не хуже. Сразу отметайте такие предложения. Чаще всего альтернатива, которую предлагает собственник, выглядит гораздо печальнее.
Хозяин – не совсем хозяин
Рекомендации тщательно проверять документы арендодателя, чтобы убедиться в его праве на квартиру, – не пустые слова. Немало предприимчивых людей умудряются снять жильё в долгосрок, а сами пересдают его посуточно. Возникнет очень неприятная ситуация, если реальный собственник решит неожиданно наведаться в свои владения, и встретит там незнакомых людей.
Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Даже при наличии таких подводных камней и рисков снять жильё на сутки и провести время с комфортом – это не сложно. Просто будьте бдительны, тщательно проверяйте информацию, не отмахивайтесь от формальностей и не доверяйте безоговорочно владельцам квартир.
Могут ли квартиранты претендовать на квартиру
Квартиранты могут претендовать на квартиру только в том случае, если арендуемая ими квартира – неприватизированная. Такая недвижимость является собственностью государства и поэтому главное лицо, на которого выдавался ордер проживания, может не все. Кстати, даже сдавать неприватизированную квартиру по закону нельзя.
Если квартирантами окажется семья с кучей детей, а то и вовсе одинока многодетная мать, то выгнать её из стен муниципальной квартиры будет сложно, даже практически невозможно. К тому же, если квартиранты будут исправно платить по коммунальным услугам, то они смогут получить права прописки в такой квартире.
Конечно же – это возможно через суд. Но если попадутся весьма активные квартиранты, поймут, что они сняли жилье в муниципальной квартире, то они смогут упорно постараться прописаться в такой квартире.
Это позволит им получить право на долю в приватизации. Им достаточно будет свидетельских показаний своего проживания в квартире. А если это многодетная мать, то за неё вступятся любые бабушки, женщины и мужчины.
Поэтому, чтобы не попасть на проблемы с квартирантами, которые живут и не платят, и их невозможно выселить, нужно сто раз посмотреть на людей, которые собираются снимать квартиру. Обезопасить себя условиями в договоре на такой случай.
Проблемы с квартирантами возникают не так часто. В основном, люди живут и платят. Но достаточно столкнуться с одними недобросовестными людьми, которые испортят представления о всех остальных квартирантах и раз и навсегда заставят владельца квартиры забить на арендный бизнес.
Какой бизнес будет актуален после коронавируса
Начинать бизнес после коронавируса — рискованно, но можно. Нужно понимать, какие бизнес-идеи будут востребованы, следить за тенденциями рынка и анализировать, что нужно людям. Мы изучили рынок, поговорили с экспертами и собрали несколько перспективных направлений.
Бизнес после коронавируса: интернет-торговля и доставка
Доставку на дом теперь заказывают чаще. Например, российский рынок онлайн-продажи продуктов, по оценке аналитиков, может увеличиться в 2020 году в 3,3 раза по сравнению с 2019-м.
В бизнес интернет-торговли после карантина могут выходить локальные игроки. Например, в Чернигове появился онлайн-супермаркет Sello, который продает и доставляет товары первой необходимости — продукты, товары для дома и животных.
Пост от онлайн-супермаркета Sello на Facebook
Малый бизнес после коронавируса может заняться непосредственно курьерскими услугами. Украинский сервис заказа услуг Kabanchik.ua показал статистику по заказам до и во время карантина: спрос на доставку продуктов вырос в пять раз, лекарств — в четыре.
Бизнес после коронавируса: онлайн-обучение
Статистика показывает, что отдыхать на карантине многим надоело. С начала апреля по середину мая спрос на онлайн-обучение растет: в целом прирост запросов на дистанционное образование по крупным городам России составил 42%. Вероятно, спрос останется, так что образовательный бизнес в онлайн-формате будет востребован после карантина.
Бизнес после коронавируса: консультации с продажей товаров
Карантин отрезал доступ к салонам красоты, развлечениям для детей, ремонтным услугам — всему, что делало нашу жизнь проще, красивее и веселее. Но нам по-прежнему нужно делать мелкий ремонт, стричься, чем-то занимать детей. Для этого нужны две вещи — знания и инструменты.
Например, вот как подскочило количество запросов по фразе «как снять гель лак в домашних условиях»:
Динамика запросов про снятие гель-лака дома в «Яндекс.Вордстат»
Соответственно, бизнес-идея на карантин и после — создать обучающий материал о снятии гель-лака и предложить готовый бокс с нужными расходниками и инструментами с доставкой на дом. Аналогично с детскими развлечениями: снять серию видео, как развлечь детей дома, и предложить сопутствующие товары — DIY-набор для создания игрушек, настольную игру, веселые костюмы и так далее.
Бизнес после коронавируса: офлайн-развлечения
Постепенно, когда мир начнет приходить в норму и карантинные ограничения будут сняты, можно организовать офлайн-бизнес в развлекательной сфере.
Никита Поляк, основатель агентства Marketorium
«Люди перенасытились онлайном, потому что альтернативы не было. Я думаю, после карантина будет популярно в первую очередь все, что связано с развлечениями — кинотеатры, кафе, квест-комнаты. Люди изголодались по общению вживую. Ждут открытия детских кружков, куда можно записать ребенка. Образование — много было курсов в онлайне, люди пресытились, хотят нетворкинга, встреч, мероприятий.
Но через месяц-два тенденция онлайна опять вернется. Для онлайна был хороший скачок из-за карантина, я думаю, что это развитие продолжится после временного спада».
Бизнес после коронавируса: аренда загородной недвижимости
Еще в начале карантина количество запросов на аренду загородной недвижимости резко подскочило: многие хотели «пересидеть» опасный период за городом, вдали от людей.
Просмотры объявлений о посуточной аренде домов и дач в Подмосковье. Источник
Сейчас количество запросов идет на легкий спад, но приближается лето, и с ним сезонный спрос на дачи, коттеджи и прочую недвижимость за городом. Новый бизнес после коронавируса можно посвятить сдаче такой недвижимости в аренду — если есть возможность, сделайте это сезонным проектом.
Однушки и премиальная недвижимость еще в цене
По словам сооснователя федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Дужникова, если грубо разделить рынок аренды квартир на три уровня (по стоимости), то больше всего пандемия затронула средний. Арендаторы, предпочитающие премиальную недвижимость, имеют большой опыт экономического планирования и финансовые «подушки безопасности», которые позволят им жить в привычном режиме потребления и покупок в течение нескольких месяцев. Рынок недорогой недвижимости эконом-класса только набирает популярность (прирост около 27%) за счет людей, которые расторгли договор аренды квартир среднего ценового сегмента и нашли вариант подешевле.
Недвижимость с посуточной и почасовой формой аренды также потеряла большинство своих клиентов из-за ограничений свободного перемещения. Ведь такая недвижимость была популярна, в первую очередь, у туристов и приезжающих на недолгое время гостей столицы.
Бизнес план сдачи квартир посуточно
Видео по теме Видео по теме
Вложения в бизнес на сдаче квартир
| Оформление СПД | 800 |
| Открытие расчетного счета | 2000 |
| Изготовление печати | 800 |
| Мобильный POS-терминал | 10000 |
| Мобильный кассовый аппарат | 11900 |
| Ремонт квартир | 540000 |
| Оснащение квартир | 1112100 |
| Расходные материалы | 18000 |
| Печатная реклама | 12000 |
| Интернет реклама | 40000 |
| 1747600 |
Ежемесячно предпринимателю придётся пополнять запас расходных материалов и платить зарплату уборщицам: сам он просто не сможет убирать и мыть шесть помещений в день. Если бизнес план сдачи квартир посуточно предусматривает субаренду, в список регулярных расходов необходимо также включить плату владельцам жилья:
Расходы при сдаче квартир
| Взносы СПД | 3020 |
| Обслуживание счета | 700 |
| Аренда квартир | 102000 |
| Коммунальные услуги и связь | 18000 |
| Зарплата двух уборщиц | 30000 |
| Текущий ремонт | 12000 |
| Расходные материалы | 18000 |
| Страховой капитал | 6000 |
| 189720 |
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
Неоплата аренды;
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
Риск сложных отношений с соседями по дому;
Риск мошенничества и краж;
Риск долгих простоев.
Предотвращение возникновения этих рисков возможно при внимательном составлении договоров аренды, прочих сопутствующих документов. Со временем, в результате накопления опыта ведения этого бизнеса появятся необходимые навыки решения возникающих проблем с соседями. Также, с увеличением базы постоянных клиентов, уменьшатся риски краж и мошенничества. И к сожалению, конечно, нужно закладывать как неизбежные траты – оплату текущего косметического ремонта, ремонта сантехники, ремонт или покупку техники. Избежать этого вряд ли удастся. Неизбежен и простой, но, если квартира изначально была выбрана правильно, вы сможете рассчитывать на стабильный доход от её аренды.
Изменения в законодательстве
Важно знать, что с 1 октября 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Относится ли этот Федеральный закон к посуточной аренде квартир? Пока нет правоприменительной практики данного закона, а значит и нет его трактование органами, наделёнными властными полномочиями. Как будут применять данный закон? Согласно ОКВЭД (общероссийскому классификатору видов экономической деятельности), аренда квартир для долгосрочного проживания не относится к деятельности гостиниц
Будет ли ограничивать данный закон посуточную аренду, покажет время.
Как будут применять данный закон? Согласно ОКВЭД (общероссийскому классификатору видов экономической деятельности), аренда квартир для долгосрочного проживания не относится к деятельности гостиниц. Будет ли ограничивать данный закон посуточную аренду, покажет время.
Андрей Шабас(c) www.openbusiness.ru – портал бизнес-планов и руководств по открытию малого бизнеса 04.12.2019
Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал
”Упаковка” квартиры для сдачи в аренду
Красивая упаковка важна сейчас для продажи любого товара. Наш бизнес не исключение. Профессиональное фото – необходимость в этом бизнесе. Помните, что вашим будущим клиентам интересно жилье, чьи фотографии выглядят в формате «гостиничный номер», а, значит, квартира должна выглядеть аккуратно, но без личностных особенностей. Так как впечатление о жилье потенциальный квартиросъемщик черпает из фотографий, поэтому его оттолкнут захламленные, мрачные, с перегоревшими лампами комнаты. Обязательный минимум, который должен быть на фото — «стратегически важные места» в квартире – это кухня, ванная комната, туалет и жилые комнаты.
Заключение
Посуточная аренда квартир — это не источник пассивного дохода, а бизнес, который требует постоянного внимания и дополнительных вложений. Если ослабить контроль за состоянием помещений, они постепенно превратятся в ночлежки, привлекающие только неплатёжеспособных маргиналов. Опытные предприниматели могут дать и другие советы касательно эффективного управления делами:
- Новичку желательно выбирать объекты поближе друг к другу. Ежедневные поездки на заселение и выселение клиентов приведут к нежелательным расходам;
- Если квартир больше двух, стоит завести календарь или установить специальную программу, чтобы исключить накладки и двойное заселение;
- Часть прибыли обязательно следует откладывать в страховой фонд. Он пригодится в случае потопа, пожара, поломки техники или иных неприятностей;
- Как только доходы от бизнеса на сдаче квартир в аренду покроют вложения, нужно задуматься о покупке дополнительного жилья и расширении предприятия.
