Кому повезло
На сайте департамента по надзору прописаны «дорожные карты», или планы оздоровления по 100 стройкам:
• в Ейском районе – 1,
• в Тихорецком районе – 1,
• в Горячем Ключе – 2,
• в Геленджике – 3,
• в Туапсинском районе – 5,
• в Анапе – 9,
• в Новороссийске – 17,
• в Сочи – 18,
• в Краснодаре – 44.
Что именно отражено в этих планах:
• формирование реестра дольщиков,
• графики выполнения разных этапов работ,
• проверки госстройнадзора,
• сроки сдачи домов.
В некоторых документах, однако, содержится алгоритм не по достройке, а по анализу проектов: наличию техусловий, финансовому состоянию застройщика, проданным площадям и так далее.
Артем Андриасов признает, что благодаря вмешательству Генпрокуратуры решение многих вопросов сдвинулось: официальное количество проблемных объектов растет, информация о количестве пострадавших граждан отражается более объективно, прокуратура Кубани в рамках полномочий помогает им.
«Но все это точечные меры. Большинство даже официальных проблемных объектов не имеют конкретных решений по финансированию восстановления прав», – считает Артем Андриасов.
Роман Домащенко подтверждает, что позиция правоохранительных органов изменилась. «Раньше они только «ловили» застройщиков, которые попадались на мошеннических схемах. Но сейчас Генпрокуратура поставила задачу перед прокурорами субъектов РФ и городов – не просто сажать всех причастных к появлению долгостроев, но и решать проблему в интересах людей», – говорит собеседник ЦИАН.
Впрочем, если вернуться к «дорожным картам», то этот способ решения проблемы не работает, уверен Эдуард Давыденко.
По его мнению, эта инициатива в плане своей неэффективности сильно напоминает другие, которые должны были положительно повлиять на отрасль, но не повлияли. Например, СРО, к которым надо было присоединиться, но бизнес это проигнорировал и наказания не понес.
Перечень наиболее крупных объектов самовольного строительства
В указанный перечень включены наиболее крупные объекты самовольного строительства расположенные на территории города Сочи, в отношении которых имеется вступившее в силу решение суда о сносе (приведение в соответствие с установленными требованиями).
В случае наличия заинтересованности осуществить фактический снос указанных объектов за свой счет с последующим взысканием понесенных на снос расходов, с лица осуществившего самовольное строительство, возможно обратиться с соответствующим заявлением в администрацию города Сочи по телефону: +7 862 262-00-75 +7 862 262-01-41 или по электронной почте: capstroydep@sochiadm.ru
Передача прав на снос осуществляется администрацией в порядке переуступки права требования (договора цессии).
Данный перечень не является окончательным и будет еженедельно актуализироваться на сайте официальном сайте администрации города Сочи в сети интернет.
г. Сочи, Адлерский район, мкр. Энергетик-Изумруд
г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнеимеретинская
г.Сочи, Адлерский район, п. Мирный, уч. 277
г. Сочи Адлерский район, ул. Ружейная, участок 62
г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, уч. 109
г. Сочи, Хостинский район, с/т «Сутугинское», участок № 79а
г. Сочи, Хостинский район, Хостинский район, СНТ «Лысая гора»
г. Сочи, Хостинский район, с/т «Агро»
г. Сочи, Хостинский район, с/т «БФО Мацеста-3»
г. Сочи, Хостинский район, Хостинский район, СТ «Лысая гора»
г. Сочи, Хостинский район, с/т «Фронтовик»
г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская 35
г. Сочи, ул. Верхняя Лысая гора
г. Сочи, Центральный район, ул. Яблочная
г. Сочи, Центральный район, ул. Курортный проспект, 71/1
г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 174
г. Сочи, Центральный район, ул. Загородная
Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Петрозаводская
г. Сочи, Адлерский район, ул.Трубачева
г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Листопадная
г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, 49/3
г. Сочи, Адлерский район, Нижнеимеретинская бухта
г. Сочи, Адлерский район, ул. Белорусская, 4
г. Сочи, Адлерский район, п. Мирный, совх. «Южные Культуры»
г. Сочи, Адлерский район, ул. Костромская, 68
г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный Тупик, 13
г. Сочи, Адлерский район
г.Сочи Адлерский район ул.Школьная
г. Сочи, Адлерский район, ул. Павлика Морозова
г.Сочи Адлерский район, ул.Чкалова, 47А
г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Березовая
г.Сочи Адлерский район, ул.Трубачева
г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнеимеритинская, 149
г. Сочи, Адлерский район, уч. 154
г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнеимеретинская
г. Сочи, Адлерский район, ул. Бакинская
г. Сочи, Адлерский район, ул. Бакинская
г. Сочи, Адлерский район, ул. Трубачева
г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Турчинского
г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Турчинского
г. Сочи, Адлерский район, ул. Урицкого
г. Сочи, Адлерский район, по схеме планировки жилого квартала в пос. Мирный, земельный участок №265
г. Сочи, Адлерский район, по схеме планировки квартала ул. Миндальная, в районе дома №4, земельный участок №1
г. Сочи, Адлерский район, пер. Известинский
г. Сочи, Адлерский район, с. Верхневеселое, ул. Коммунаров
г. Сочи, Адлерский район, ул. Костромская
г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна
г. Сочи, Адлерский район, с. Орёл-Изумруд, 2-я бригада, уч. №72
г. Сочи, Адлерский район, ул. Пархоменко
г. Сочи, Адлерский район,по схеме планировки жилого квартала в районе п. Мирный на землях совхоза “Южные культуры”
г. Сочи, Адлерский район, совхоз «Южные культуры» в районе пос. Мирный, участок №281
г. Сочи, Адлерский район, ул. Каспийская, 17А
Истории дольщиков
МЫ НЕ СДАЕМСЯ
У нас были сложности с попаданием в реестр обманутых граждан, но по «Жемчужине» мы своего добились. А по ЖК «Кино», увы, еще нет.
С «Жемчужиной» события развивались так: чиновники присылали «отписки», потом стали говорить, что фирма понемногу «вливает» деньги в стройку. Но ведь любой человек, приближенный к нашему застройщику, может положить минимальную сумму на счет и объявить это вливанием денег!
Мы не сдавались. После получения очередного отказа снова подавали заявление на включение в реестр, ходили на прием к чиновникам из департамента по надзору.
Кстати, существует два реестра. Один региональный, другой – федеральный. Могу дать совет другим дольщикам: старайтесь попасть во второй список. Если вы включены в него, то вас «видит» Москва, а в региональном – только кубанские власти. И шансов на решение вашей проблемы меньше. Марина Сморгунова, дольщица ЖК «Жемчужина» и ЖК «Кино» в Краснодаре (оба застройщика под следствием)
«Попасть в реестр проблемных действительно не просто, но это и правильно. В регионе много компаний, которые задерживают ввод домов, но потихоньку заканчивают их. Такой подход имеет смысл, если фирма закрылась, владелец сбежал или арестован и ничего не предпринимает,», – комментирует Илья Володько.
По сути, обманутый дольщик – это дольщик объекта, не имеющего шансов на достройку. Значит, компания должна быть признана банкротом либо должны быть выявлены мошеннические действия ее руководства. Если компания много лет не достраивает объект, и он заморожен, то органы власти или дольщики могут инициировать проверку со стороны правоохранителей на предмет вывода денег. Если доследственная проверка определяет, что вывод был, можно начать процедуру включения объекта в реестр. Но если компания старается выполнить обязательства, дает внятные объяснения, чем она занимается, дольщикам лучше пойти ей навстречу. Очень важна готовность застройщиков решить проблему, порой они готовы продать свое имущество, получить кредиты либо самостоятельно найти инвесторов. Иногда это занимает много времени, и людям кажется, что компания не делает ничего. Они начинают давить на девелопера, инициируют своими жалобами проверки, которые полностью деморализуют компанию. Илья Володько
гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group
Дольщики 17-летнего долгостроя получили ключи и подарки от СК ГАРАНТИЯ
ОБЫКНОВЕННОЕ ЧУДО ДЛЯ БЫВШИХ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ Строительная компания «Гарантия» взялась за завершение 15-летнего долгостроя и справилась с задачей за два года Чудом, волшебством, невероятным стечением обстоятельств называли кубанские журналисты возобновление в 2017 году строительства долгостроя дома 5 по улице Карякина в Краснодаре. Но если убрать эмоции, то становится ясно, что дело сдвинулось с мёртвой точки благодаря профессионализму и социальной ответственности строительной компании «Гарантия». Она стала тем локомотивом, который позволил почти 600 обманутым дольщикам стать владельцами новых квартир. В 2003 году, вкладывая свои деньги в строительство жилья, люди даже не представляли, сколько кругов ада им предстоит пройти. Первый удар – банкротство «ДСК» в 2004 году, повторение ситуации с «ЮгЖилстрой» в 2011 году при готовности объекта 40%, митинги, неверие, отчаяние в течение многих лет. Когда появился новый инвестор в 2017 году, СК «Гарантия», дольщики поначалу восприняли эту новость с недоверием. Это и неудивительно, поверить в чудо было очень сложно. Строительная компания тогда взяла на себя двойные обязательства: не просто достроить дом, но и вернуть отчаявшимся людям надежду и уверенность в завтрашнем дне, в намеченный срок завершив то, что не сдвигалось с мёртвой точки 15 лет. В сентябре 2017 года строительная компания «Гарантия» завершает разработку проектной документации и получает заключение по результатам проведённой экспертизы. С этого момента работы по достройке объекта не прекращаются: вставляются окна, заделываются межэтажные швы, подводятся центральные коммуникации. СК «Гарантия», осознавая риски и сложности 15-летнего долгостроя, использует самые современные материалы и технологии, чтобы годы простоя под разрушающими стены солнцем, дождями и ветрами не сказались в итоге на прочности конструкции и качестве квартир. Итог и вправду выглядит как чудо: сегодня вчерашние обманутые дольщики получают ключи от своих квартир. Можно ли назвать это волшебством? Если и да, то это рукотворное чудо. Это методичная, системная работа с заботой о будущих собственниках, о своих земляках. «Мы не могли позволить себе сдаться, – заявляют в руководстве строительной компании, – ведь это значило бы не просто не справиться, но и людей обмануть, а мы себе этого позволить не можем! Сегодня прибыль – это важный, но не единственный приоритет для строительного бизнеса. Ведь дома строятся для людей, для того, чтобы в новом жилье в семьях рождались дети, они росли вместе с городом, краем, страной. Поэтому часть прибыли от деятельности компании уходит на реализацию одного из важнейших направлений – осуществления социальной функции – помощи обманутым дольщикам города. Поэтому уже в этом году СК «Гарантия» приступила к достройке очередных проблемных объектов: – ЖК «Центральный парк» по улице Обрывная 22/1, – ЖК «Черкасский» по улице Черкасская 58/2, – ЖК «Алтайский» в поселке Пригородный по улице Болгарская 12, – Дома № 93/2 по улице Октябрьская в городе Славянск-на-Кубани. Большинство квартир в этих объектах были реализованы предыдущими застройщиками, и теперь более 650 семей признаны обманутыми дольщиками, а сумма на завершение строительства этих объектов превышает 632 млн. руб. СК «Гарантия» берет на себя обязательство решить проблемы этих семей и ввести в эксплуатацию эти дома! Задача на будущее – стереть из памяти краснодарцев словосочетание «обманутые дольщики» и сделать строительство качественных домов в срок не чудом, а обыденностью.
Край самостроев
Отдельного разговора заслуживают самострои. Покупатели квартир в них не всегда обманутые. Есть и те, кто получил жилье в качественных домах и не жалеют о покупке. К тому же, власти сейчас настроены на узаконивание этих домов через суды.
Но часто нелегальные объекты возводят без новых коммунальных сетей, и вся нагрузка ложится на существующие трубы. От этого случаются аварии. Социальной инфраструктуры нет и в помине. Не выдерживается ни расстояние между домами, ни нормы по их строительству и обустройству дворов.
Самый скандальный и крупный представитель эпохи самостроев Краснодара – микрорайон Музыкальный из трех сотен домов, который, по признанию представителей власти, проще снести, чем привести в порядок.
Сейчас новых нелегальных строек в городе никто не начинает. Но остались незавершенными старые объекты времен «строительной вакханалии», длившейся с середины 2000-х до примерно 2013 года. Перспективы для дольщиков печальные: инвесторов нет, в реестры обманутых пока не попасть (в них включают тех, кто покупал квартиры на законных основаниях), да и земля в «подвешенном» статусе, что делает невозможным ее освоение.
А вот в приморских городах самострои по-прежнему распространены. То есть, к финансовым проблемам компаний, из-за которых в основном и затормаживаются стройки в кубанской столице, на побережье добавляются проблемы юридические, подчеркивает Эдуард Давыденко.
Лидером в крае по самостроям является Сочи. В городе много объектов, застройщики которых получали разрешение на трехэтажные индивидуальные дома, а фактически возводили пяти-девятиэтажки, информирует Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры». Жители разных регионов России покупали в них недвижимость по так называемым «инвестиционным соглашениям».
«В 2017 году в городе совершено 14 тыс. сделок на первичном рынке, из них лишь 7 тыс. – в домах, которые строились законно», – напоминает Илья Володько.
Цифры мэрии по самовольным объектам тоже внушительные: 185 строек ведутся без разрешения либо с отклонениями от допустимых параметров. Есть сданные и заселенные дома, но по ним либо выдано решение о сносе, либо не подключены коммуникации, либо и то, и другое.
Теоретически нелегальный дом должны демонтировать за средства застройщика. Однако на самом деле на Кубани были только единичные показательные сносы несколько лет назад. Да и последние заявления пресс-службы мэрии говорят о том, что собственникам квартир пойдут навстречу, но понервничали люди из-за этого изрядно.
Если сравнивать Краснодар и Сочи, то, по моему мнению, последний более системно подходит к решению вопроса обманутых дольщиков. Во всех районах олимпийской столицы еженедельно проводятся заседания рабочих групп не только по легальным долгостроям, но и по самовольным. И прокуратура, и администрация стараются узаконить и не сносить объекты, которые возведены и подключены к коммуникациям. Роман Домащенко
управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры»
К СВЕДЕНИЮ
Власти Сочи насчитали 28 брошенных ЖК, строительство которых было заявлено по 214-ФЗ, и 10 – по 215-ФЗ. В последней группе есть здания, которые и не начинали строить, но деньги с людей собрали.
Откуда «ноги» у проблемы
По итогам прошлого года, в регионе только договоров долевого участия (ДДУ) зарегистрировано 49,3 тысячи, отмечают в Росреестре. А ведь распространены еще договоры переуступки, когда граждане покупают права на недостроенную жилплощадь у дольщиков. Были до недавнего времени законными и продажи паев в ЖСК. Плюс часть квартир реализуется по «серым» схемам.
Огромный поток переселенцев на Кубань, большой объем строительства, помноженные на нехватку контроля со стороны властей над деятельностью девелоперов, породили проблему обманутых дольщиков. Только по Краснодару этим летом проблемными оставались 197 зданий, рассказывал мэр Евгений Первышов.
Сотрудники Минстроя РФ, проанализировав составленные властями Кубани «дорожные карты» по достройке 59 объектов, осенью 2017 года сообщили, что в крае 6461 обманутый дольщик. Как отмечали в департаменте жилищной политики министерства, это был самый высокий показатель в стране.
Если разбить людей, не получивших квартиры в долгостроях по категориям, то мы получим:
• дольщиков,
• пайщиков,
• граждан, вложивших деньги в самострои,
• тех, кто пострадал от двойных/тройных продаж квартир.
Проблемные дома, в свою очередь, можно поделить на:
• недостроенные,
• достроенные, но не сданные,
• сданные, но не подключенные к сетям,
• самострои, в том числе сданные, но тоже не подключенные.
Причин появления проблемных объектов несколько. О них рассказали эксперты: Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group, и Эдуард Давыденко, независимый аналитик рынка недвижимости.
1. У девелопера могут возникнуть трудности с менеджментом, распределением финансовых ресурсов, контролем над стройкой.
2. Сложности с подрядчиками. Если организацию уличили в воровстве денег и не выполнении обязательств, начинается разбирательство, замораживается финансирование и соответственно – стройка. Нового подрядчика в этот период не найти: нужно разобраться со старым, зафиксировать нарушения, нецелевые траты, провести экспертизы, пройти через суды. В итоге стройка стоит.
3. Сложности с коммуникациями. Девелопер начинает возводить дом, рассчитывая, что к концу цикла на площадке появятся инженерные сети, но программа по их строительству сдвигается либо у коммунальщиков возникают проблемы с финансированием.
Есть дома, которые возведены и даже сданы, но могут несколько месяцев или даже лет не иметь центральных сетей. Электричество и вода подаются по временной схеме, действующей еще с начала строительства, и оплачиваются по промышленному тарифу. Газа и отопления долго не бывает вовсе.
Подсчет домов и дольщиков
Сколько в регионе обманутых покупателей новостроек точно неизвестно. Краевые власти ведут реестр граждан, чьи права нарушены, но в него входят только те, кто приобрел жилье по ДДУ, да и то – не все. На сайте регионального департамента по надзору в строительной сфере значится 2003 фамилии.
Но даже представители власти подтверждают: эта цифра сильно занижена. К примеру, летом администрация края сообщила, что специальные рабочие группы насчитали 619 проблемных домов вместо 47, заявленных в реестре.
А мэрия Краснодара летом проанонсировала, что до конца года крышу над головой получат 9 тыс. дольщиков 50 долгостроев. И это тоже не согласуется с данными из реестра.
Артем Андриасов, представитель инициативной группы обманутых дольщиков ЖК «Южный» (Краснодар), характеризует пункты приказа №560 Минстроя РФ, определяющего критерии отнесения граждан к числу пострадавших, как дискриминационные. «Гражданам, не соответствующим хотя бы одному из них, в том числе по вине застройщика, попасть в реестр невозможно», – утверждает активист.
Илья Володько полагает: в крае не менее 25 тыс. граждан, чьи дома можно отнести к проблемным. Конкретно по Краснодару он считает, что к таковым можно причислить 30–35% строек (общий объем возводимого жилья – 4,6 млн кв. м). Это не безнадежные объекты, но с постоянно сдвигающимися сроками сдачи.
