Дарение
Итак, сначала о «просто переоформлении» недвижимости, без экономической подоплёки. Конечно, экономика и тут присутствует, но стороны о ней обычно не думают. Просто решают «переписать квартиру», семейное дело, им так удобнее. Например, весьма преклонного возраста дедушка передаёт по договору дарения квартиру своей внучке. Резон простой – так внучка избежит в будущем хлопотных действий по наследованию квартиры после смерти дедушки. Так дед будет уверен ещё при жизни, что квартира уже точно принадлежит внучке.
В этом случае надо только заранее убедиться, что у одаряемого не возникнут какие-либо внезапные издержки после переоформлении права собственности. А именно – должен ли одаряемый будет платить налог на доход? Доходом в данном случае будет считаться кадастровая стоимость объекта недвижимости. Такой порядок определён статьёй 214.10 п.6 Налогового кодекса РФ. Ставка налога на доход – 13 % для налоговых резидентов РФ. Это определено статьёй 224 Налогового кодекса РФ.
Для того, чтобы определить, кто из одаряемых обязан платить налог на доход, мы обратимся к первоисточнику – статье 217 Налогового кодекса РФ, п. 18.1. Там указано, что, если одаряемые являются супругами, родителями, детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами дарителя, то налог платить не надо.
Прекрасно, внучка может принять в дар квартиру от деда, и налоги при этом платить не обязана. А вот если, например, тётя пожелает подарить свою квартиру любимому племяннику, то ему придётся заплатить налог на доход, все 13 %
И не важно, что они тоже родственники. Закон считает, что племянник ничем не лучше совершенно постороннего человека
Таковы условия Налогового кодекса.
Посчитаем для примера. Пусть кадастровая стоимость квартиры составляет 10.000.000 рублей. Налог на доход для одаряемого будет равен 10.000.000 х 13 % = 1.300.000 рублей. Да, немало! Такой налог легко испортит радость от подарка! Особенно, когда эти деньги негде взять.
Вполне может быть, что племянники и племянницы по закону не считаются близкими родственниками вот по какой причине. Налог при дарении получается большой. Недобросовестные граждане захотят назваться племянниками (племянницами) или дядями (тётями), и тем самым избежать уплаты налога. Проверить, а тем более опровергнуть родство по линии «тётя – племянник» не всегда просто, и поэтому племянников и дядей и не стали включать в список тех, кто не обязан платить налог при получении дара.
Чтобы завершить тему с издержками одаряемого при дарении, вспомним про налог на недвижимое имущество. Сразу после государственной регистрации договора дарения одаряемому начинают начислять этот налог. Стал собственником – будь добр платить.
Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё?
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
Как подарить квартиру и остаться в ней жить
Передача квартиры через дарение – вариант с более предсказуемым результатом, нежели через завещание. После заключения договора дарения, все иные лица – кроме одаряемого – в принципе не смогут претендовать на подаренную квартиру. Это касается в том числе и недееспособных наследников.
Дарственную не обязательно заверять у нотариуса. Но чтобы дарение состоялось, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Следует также помнить, что если имущество, полученное в наследство (по завещанию или по закону) не облагается налогом, то при дарении новый владелец имущества, если он не родственник дарителя, заплатит 13% подоходного налога. Под налог не подпадают следующие родственники дарителя: супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки и внучки, братья и сёстры, усыновители и усыновлённые.
Есть ещё одна причина, по которой владельцы квартир отказываются дарить их своим потенциальным наследникам. Договор дарения нельзя отменить. Даритель теряет право собственности на объект безвозвратно. И может сложиться так, что новый хозяин попросту выгонит прежнего на улицу. Либо с новым владельцем что-то случится, и квартира перейдёт людям, которые попросят освободить помещение.
Теоретически в дарственную на квартиру также можно внести пункт, согласно которому даритель имеет пожизненное право проживания в этой квартире. Правда, как признались екатеринбургские нотариусы, с недавних пор областная Нотариальная палата запрещает удостоверять дарственные, в которых прописано пожизненное проживание дарителя. Это сделано для того, чтобы избежать судебных разбирательств. Согласно ст. 572 ГК РФ договор дарения не может содержать встречных обязательств – то есть условий, которые должен выполнить одаряемый, чтобы получить подарок. Иногда юристы трактуют условие о проживании дарителя в подаренной квартире, как встречное условие. И теоретически договор дарения с таким пунктом может быть оспорен. Впрочем, оспорен может быть любой договор.
Итак, в Екатеринбурге почти невозможно нотариально заверить дарственную с условием пожизненного проживания дарителя. Но не следует забывать, что договор дарения нотариально заверять необязательно. Точнее, как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, обязательное нотариальное удостоверение дарственной требуется только в случае, если дарится доля в праве общей долевой собственности на квартиру, а также в случаях, когда требуется разрешение органов опеки.
То есть если речь идёт о квартире, которой единолично владеет даритель, то достаточно простого письменного оформления дарственной. И в неё можно включить пункт о пожизненном проживании дарителя. В Росреестре сообщили, что указанное условие не считается встречным обязательством. Квартира по такой дарственной будет зарегистрирована на одаряемого. Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артём Денисов также подтвердил, что наличие в договоре дарения пункта о пожизненном проживании дарителя не должно стать препятствием для регистрации перехода права собственности.
Что легче и как оспорить дарение или завещание
Судя из предыдущего раздела статьи, дарственную, которая прошла регистрацию, оспорить уже практически невозможно. Что касаемо завещания, его можно в течение жизни наследодателя переделывать, вносить правки в первичный текст, изменять и удалять пункты многократно.
Даже в случае, если после ухода из жизни завещателя, останется множество версий этого документа, и все они будут разниться и противоречить одна другой, то к узакониванию берётся только конечный вариант документа.
Кто имеет право
Многие ошибочно предполагают, что нотариус вправе отменить договор дарения, но это не так!
Чтобы отменить дарственную нужно обращаться в суд, и только он имеет право отменить этот документ в том случае, если ещё не наступила регистрация в Росреестре.
Суд может признать этот акт недействительным согласно действующему законодательству в установленный срок. Если этот срок был пропущен, суд также может его продлить.
Завещание может упразднить лишь тот, кто его составлял в любой момент в течение всей своей жизни. При этом завещатель никому не обязан объяснять причины своих действий.
Аннулирование завещания совершается следующими действиями:
- составляется новая версия документа;
- даётся распоряжение об упразднении предшествующего документа.
Новый вариант завещания также должен быть нотариально удостоверен. Это не распространяется на виды завещания, которые были оформлены в экстренных случаях и на денежные средства в финансовых организациях.
При полной отмене документа, вступают в силу правила унаследования по закону. Аннулированное завещание не восстанавливается, кроме случаев судебного порядка о признании действительным другого завещания, составленное наследодателем при его жизни.
Условия для отмены
Заинтересованные лица не лишены права в течение года оспорить сделку дарения в суде по мотивам недееспособности дарителя, если сделка производилась под принуждением, а так же в случае, если имущество является общим, но оформлено было на одного супруга и подарено без его нотариального согласия.
В соответствии со ст. 1131 ГК РФ завещание может быть оспорено по истечении сроков давности. Часть 1 статьи №181 Гражданского кодекса гласит, что исковое ограничение по признанию недействительности данного документа предусмотрено три года.
Период начинает исчисляться с момента вступления в силу сделки. То есть срок давности по запросу прекращения действия завещания в силу его упразднения высчитывается с момента открытия наследства ввиду кончины лица его составлявшего (статья №1113 ГК РФ).
Примеры тому служат Определение суда г. Москвы от 12 апреля 2016 г. за номером 4г-3244/2016, процессуальные апелляционные акты г. Москвы по делам от 26 ноября 2015г. и №33-44569/2015 и от 28 октября 2015г. №33-36342/15.
Следует также помнить, что с 1 сентября 2016 года вступили в силу новые нормы права о периоде открытия наследства, о чём гласит ФЗ-79 от 30 марта 2016 г.
С указанной даты принято считать согласно пункту 1 статьи 1114 Гражданского кодекса РФ «день открытия наследства» в понимании даты кончины завещателя «временем открытия», что уточняет момент наступления смерти наследодателя.
Период ограничения по запросу об аннулировании спорного документа и об использовании источников его ничтожности предусмотрен сроком на один год с момента фактической или предполагаемой постановки в известность истца о причинах признании завещания неподлинным.
Об этом говорится в пункте 2 статьи 181 ГК РФ. Примеры: процессуальные апелляционные акты г. Москвы по делам от 14 августа 2015г. N 33-26004/2015 и от 28 июля 2015г. №33-25682/2015.
В чем суть завещания и дарственной?
И в случае с завещанием, и в случае с дарственной — право собственности переходит к наследникам (правоприемникам). А вот в чем их отличия?
| ЗАВЕЩАНИЕ | ДАРСТВЕННАЯ | |
| Сроки оформления | Процедура усложняется тем, что вступление в наследство возможно только по истечении 6 месяцев после смерти гражданина, составившего завещание | Когда все документы готовы, составляется договор, оплачивается государственная пошлина и подаются документы на гос. регистрацию. Согласно законодательству право собственности одаряемого на имущество регистрируется в срок не более 9 рабочих дней. |
| Момент перехода права собственности | Переход права собственности происходит только после смерти наследодателя и оформления наследства, а это:
| Переход права собственности к одаряемому по договору дарения происходит после регистрации права собственности, то есть еще при жизни дарителя. |
| Возможность отмены | Завещание подразумевает свободу выбора — изменение решения или его отмена, составление более 1 завещания (не противоречащих друг другу), завещать имущество, которого еще нет в собственности наследодателя, можно подназначить наследников, определить душеприказчика. | Дарение является сделкой, которую практически нельзя отменить, кроме крайних случаев — недееспособность дарителя на момент сделки или совершение сделки под влиянием угроз, насилия (по судебному иску потерпевшего). |
| Расходы по оформлению |
|
|
| Налоги | При вступлении в наследство наследники платят налоги:
| При дарении недвижимости не близкому родственнику одаряемый обязан уплатить 13% НДФЛ с рыночной (кадастровой) стоимости квартиры, дома (см. налог на дарение квартиры). |
| Потенциальная проблемность | Следует помнить, что пенсионеры по возрасту, инвалиды и несовершеннолетние дети имеют право на долю, независимо от последней воли наследодателя, указанной в завещании. | Для дарителя дарственная является окончательным решением, поэтому к такому выбору стоит относится исключительно взвешенно, поскольку нельзя внести никакие изменения или отменить решение (как в завещании). Для одаряемого же дарственная является безопасной и выгодной. |
Ответы юриста на вопросы граждан
Хочу, чтобы имущество (двухкомнатная квартира) досталась только сыну, но у меня есть незакрытый кредит. Что лучше оформить завещание или дарение?
В случае оформления завещания не только ваше имущество перейдет к сыну, но и ваши долги. Возможно претендовать на ваше имущество будут граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве. Если вы уверены в своем сыне, и двухкомнатная квартира не единственное ваше имущество, лучше оформить договор дарения. Так вы освободите сына от своих долговых обязательств и квартира будет принадлежать только ему.
Мне 75 лет. Две дочери. В собственности большой дом. Хочу переоформить дом на дочерей, чтобы не дрались за него после моей смерти и самой не остаться без крова пока жива. Как оформить? Подарить или завещать?
Если вы подарите дом, собственниками станут ваши дочери и они вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Если вы завещается имущество своим детям, вы остаетесь собственником и будете пользоваться домом. В завещании можете указать в каких долях они будут наследовать. Если доли не укажите, они наследуют в равных долях. Право на дом перейдет к дочерям после вашей смерти. И только после получения свидетельства о праве на наследство они смогут распорядиться им по своему желанию.
Второй брак. Живем вместе 17 лет. Квартиру купил после развода с первой женой. Детей общих нет. Отношения с детьми от первого брака сложные. Как правильно оформить квартиру, чтобы в случае моей смерти дети не выставили ее на улицу?
Оформите договор дарения. Квартира будет принадлежать только вашей супруге. Если оформите завещание дети могут заявить претензии или обжаловать завещание.
Основные понятия
В первую очередь следует четко понимать, что такое дарственная и что такое завещание. В первом случае подразумевается, что все права на передаваемое имущество переходят к другому лицу (лицам) либо с момента подписания дарственной (договора дарения), либо с момента, указанного в нем.
Иными словами, право собственности на имущество переходит к одариваемому при жизни дарителя. Но такой момент не выражается абстрактно, поскольку в таком случае договор может утратить юридическую силу. Например, если в договоре указывается, что он начинает действовать с момента смерти дарителя, то документ будет расцениваться как попытка подмены завещания, как вариант, с целью уклонения от уплаты налогов.
Завещание же подразумевает, что право владения, пользования и распоряжению передаваемой собственностью возникнет только после смерти владельца и при условии, если вторая сторона примет наследство в описываемом объеме. Из этого проистекает, что в случае завещания истинный владелец продолжает пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению вплоть до реализации этого самого имущества.
Рента также позволяет вывести имущество из наследственной массы. Заключенный договор пожизненного содержания с иждивением, например, исключит претензии потенциальных обязательных наследников. Такая замена завещания рентой довольно легко (при необходимости) оспаривается. Подробней об оспаривании ренты написано здесь.
Чем отличается дарственная от завещания понять несложно. Здесь слишком много различий, чтобы пытаться сравнить такие виды сделок. Но на практике в некоторых случаях дарственная используется для замены завещаний.
Завещание квартиры | Достоинства и Недостатки
Завещание квартиры – это отличный способ распорядиться своим жильем на случай смерти. Составляется такой документ нотариусом со слов наследодателя либо лично завещателем. В обязательном порядке оформляется в письменной форме. Удостоверяется нотариусом. Исключением являются случаи составления документа при наличии обстоятельств, угрожающих жизни наследодателя.
Завещание должно быть написано точно и четко. Не допускаются двусмысленные трактовки. Завещать можно любую квартиру, даже обремененную ипотекой, коммунальными долгами. Можно завещать жилье одному или нескольким людям. В последнем случае в документе указываются доли каждого.
Порядок завещания квартиры:
- Проверить соответствие требованиям к наследодателям.
- Определиться с квартирой (если их две и больше).
- Выбрать того, кто получит наследство.
- Продумать содержание завещания.
- Составить завещание в двух экземплярах.
- Заверить документ у нотариуса.
Плюсы оформления завещания:
- Простота составления. Завещание пишется в свободной форме.
- Наследодатель вправе передать свою квартиру тому, кому хочет (даже не родственнику), не объясняя при этом своего решения.
- Небольшие финансовые затраты.
- Возможность выдвижения обязательных условий принятия наследства.
- Завещание можно отменить, изменить. Для этого оформляется новый документ.
- Владелец помещения после оформления завещания не утрачивает прав на имущество до самой смерти. Поэтому может распоряжаться им по личному усмотрению (жить в нем, сдавать в аренду и т.п).
- Содержание завещания можно скрыть.
- Оспорить завещание в суде сложно.
Минусы завещания:
- Завещание могут составлять лишь полностью дееспособные и совершеннолетние граждане. Перечень ограничений устанавливает статья 1149 Гражданского кодекса.
- Вступать в права наследования можно лишь спустя полгода после смерти наследодателя. Этот срок может быть больше в случае судебных разбирательств.
- Нельзя составлять завещание по доверенности.
- Собственник квартиры будет в течение всей жизни подвергаться давлению близких и родных, которые будут стремиться убедить его изменить содержание завещания.
- Для получения наследства придется платить госпошлину независимо от наличия родственных связей с почившим.
Сильные и слабые стороны одаривания
Для бедных, старых граждан и близких родственников дарственная станет хорошим вариантом передачи жилплощади.Плюсы для одариваемого:
- становится хозяином квартиры и может распоряжаться жильем как того пожелает;
- наследники дарителя больше не смогут рассчитывать на подаренную не им жилплощадь, а сам подарок в совместно нажитое в браке добро не попадает, дарополучатель при разводе не станет делить его с экс-супругой;
- если дарственная оговаривает проживание дарителя на подаренных квадратных метрах, это не обязывает дарополучателя его содержать или поддерживать материально.
Минусы для дарополучателя:
- Подарена часть квартиры? Любые коммерческие сделки с долей осложнятся решением вопроса с остальными совладельцами других долей квартиры;
- при наличии в тексте договора дарения условия пожизненного проживания дарителя в квартире, одаренному придется обеспечивать ему комфортные бытовые условия.
- тринадцатипроцентный налог при дарении не близкой родне не каждому дарополучателю по карману;
- содержание подаренного жилья ложится на плечи дарополучателя, даже если он в этой квартире не живет, коммунальные счета погашать придется.
Плюсы для дарящего
- допустимо жить прописанным до последнего дня в подаренной квартире, если подобное условие содержится в дарственной;
- подаривший квартиру больше не отвечает за ее содержание;
- подарок, адресованный дому престарелых, иным подобным учреждениям, обязывает получившую дар организацию взять щедрого старика «на баланс»: обеспечивать уход, питание, медицинскую помощь до конца его дней.
Минусы для одаривающего:
- дарополучатель не обязан содержать благодетеля, хотя может делать это по доброте душевной;
- новый владелец распоряжается жильем как ему угодно: сдает, меняет, продает, передаривает и пр., не спрашивая согласия прежнего владельца;
- соглашение сложно отменить, поскольку непросто собрать доказательства неправомерно составленной дарственной для представления в суде.
Что проще оспорить, дарственную или завещание
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Звоните:
8 800 511-39-66
Дарственная или завещание, что нельзя оспорить? К сожалению, отменить можно обе бумаги. Нормы оспаривания обеих сделок прописаны в статьях , 1131 ГКРФ. Только дело это непростое, наследнику нужны веские доказательства, которые убедят судью в его правоте.
Чаще всего оспариватели подвергают сомнению дееспособность дарителя во время составления дарственной. Суд назначает независимую психиатрическую экспертизу, ее результаты однозначно подтвердят или опровергнут версию истца.
Последнее изъявление воли же актуализируется после ухода из жизни его составителя, доказать, что он был психически неадекватным реально лишь по соответствующим медицинским справкам, выпискам из больничных карт (числился ли на учете в нарко- и психдиспансерах).
Дарственную аннулируют, если:
- дарополучатель пытался изувечить, физически устранить дарителя, членов его семьи или добился своего. Смерть благодетеля при таких обстоятельствах дает право оспорить по суду его родственникам;
- подаренному жилью, ценному для дарителя в нематериальном плане, угрожает опасность уничтожения из-за небрежности нового хозяина;
- дарственная заключена в течение полугода перед банкротством ИП или юрлица.
Завещательные распоряжения опротестовывают, если:
- наследодатель составил распоряжение, будучи признанным по суду не полностью дееспособным или несовершеннолетним без согласования с родителями, опекунами;
- его заставили посредством физического насилия, угроз, шантажа, обмана;
- он был пьян, болен, не понимал, что делает, подписывая бумагу;
- пункты завещания содержат противоречащие нормам закона и морали положения (эти три основания равно применимы и к оспариванию дарственных);
- заверяли последнее волеизъявление свидетели, чье состояние позволяет сомневаться в их адекватности;
- завещательный акт составлен не рукой наследодателя.
Что чаще оспаривают?
Бумагу, содержащую последнюю волю завещателя, оспаривают гораздо чаще. Но основания практически те же. Это убежденность истцов в том, что завещатель страдал старческим маразмом, а потому не отдавал себе отчета, что за бумагу он пишет, был пьян, под действием одурманивающих веществ, либо его вынудили шантажом, угрозами, силой, просто обманули. Еще одна причина, для дарственных, кстати, не характерная, — когда последней волей не оговорены права собственности обязательных получателей наследства: детей, престарелых родителей-пенсионеров, инвалидов, больше года находившихся на иждивении завещателя.
Составление договора дарения: плюсы и минусы
Облегчение процесса получения недвижимости от одного владельца к другому может быть произведено через договор дарения.
Дарственная, или как она правильно называется договор дарения, – это самая простая форма по передаче имущества и недвижимости.
Дарственная признается официальным документом и не требует нотариального заверения. Достаточно только провести регистрационные действия в Росреестре.
Дарственная, как и завещание, обладает преимуществами и недостатками. О них нужно знать заранее, тем более, когда речь идет о дарении своей собственности.
О том, как правильно оформить дарственную на долю в квартире, читайте в статье.
К неоспоримым преимуществам дарения относят:
- простота в оформлении, поскольку даритель и одаряемый не обязаны посещать нотариуса и производить оформление там, достаточно явиться с нужным пакетом документов в Росреестр;
- вступает в силу с момента подписания договора и акта передачи недвижимости.
Помимо плюсов, есть минусы, которые останавливают многих собственников перед подписанием документов.
К минусам принято относить:
- При дарении недвижимости лицу, не являющемуся близким родственником по отношению к собственнику помещения, придется заплатить налог. Он составляет 13% от стоимости квартиры или иного имущества. Если дар предполагается дяде, тете или дальнему родственнику, то целесообразно совершить куплю-продажу или составить завещание;
- Сложности в оспаривании сделки. Мало шансов на то, что договор дарения будет признан судом недействительным. Это можно доказать, но крайне сложно. В подобных случаях рекомендуется помощь квалифицированного адвоката;
- В отличие от завещания, дарение предполагает полную потерю прав над собственностью после регистрации договора в Росреестре. Это означает, что владелец имущества не сможет вносить дополнительные поправки или пользоваться тем, чем владел после вступления в права нового хозяина;
- Если недвижимость, которую собственник желает передать, находится в совместной собственности с другими людьми, тогда от них необходимо согласие на дарение. Решить подобный спор можно в судебном порядке, но это отнимет много сил и лишнего времени.
Возможно Вам будет интересна наша статья о том, сколько действует согласие супруга на продажу квартиры.
