Дети и маткапитал
Если нынешний владелец (продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то приобрести у него этот объект можно, но только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.
Риэлторы замечают, что у продавца обязательно следует спросить, использовал ли он маткапитал. При этом они замечают, что участие маткапитала в приобретении квартиры обычно не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе. «Отлавливать» этот момент придётся по косвенным признакам. Например, если квартира приобреталась с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре или о его использовании скажет досрочная выплата крупной суммы в счёт погашения кредита.
Отдельно можно рассмотреть ситуации, когда совладельцем квартиры является ребёнок (дети) или в квартире прописаны несовершеннолетние. И в том и в другом случае наличие детей (собственников или жильцов) не должно стать непреодолимым препятствием для покупки квартиры. Покупателю только надо дождаться, чтобы продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки. И, разумеется, следует настоять на том, чтобы прежний владелец квартиры выписал из неё всех жильцов, включая несовершеннолетних. Особенно, если зарегистрированный ребёнок находится под опекой или попечительством, то есть остался без родителей. Если ребёнка, имеющего родителей новый собственник после сделки сможет выписать через суд, то с несовершеннолетним, оставшимся без родителей, это может не получиться. Слуги Фемиды вправе настоять на том, чтобы этот ребёнок получил право пожизненного проживания на этой жилплощади.
Если нынешний владелец (продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то приобрести у него этот объект можно, но только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.
С первого по третий этаж: плюсы и минусы
Преимущества нижних этажей:
В большинстве новостроек проект предусматривает расположение на первом уровне этажности офисов или магазинов. Тогда квартиры располагаются над ними, а не над подвальным помещением, но в жилом формате они рассматриваются, как первый этаж.
Стоимость жилья на нижних этажах обычно отличается от верхних
Она ниже, чем привлекательна для многих.
Чаще на квартиры нижнего уровня обращают внимание семьи с маленькими детьми, престарелые граждане и маломобильное население
Им важно не зависеть от работы лифта, чтобы выйти из дома.
Тем, кто волнуется о пожарной безопасности, нужно покупать жилое помещение не выше третьего этажа
Эвакуироваться на улицу в случае задымления будет проще.
Если первый этаж является жилым, то можно предусмотреть возможность вложения денежных средств в такую квартиру. Затем перевести ее в нежилое помещение, где самостоятельно организовать свой мелкий бизнес (парикмахерская, маникюрная студия, магазин и т.д.) или сдавать в аренду.
Отрицательными моментами считаем:
Посторонние шумы с улицы
Следует обращать внимание на ближайшую инфраструктуру. Наличие поблизости детской площадки, торговых площадей будет создавать дискомфорт.
Естественный свет в квартиры на нижних этажах проникает плохо
Особенно, если окна выходят на внутренний двор, на теневую сторону. Далеко не все готовы постоянно пользоваться осветительными приборами.
Помимо звуков с улицы жильцам первых этажей могут мешать шумы в подъезде. Если в доме проживает много граждан, хождения будут постоянно, а это открывание и закрывание дверей на улицу, в лифт. При хорошей звукоизоляции дверей в квартиру дискомфорт можно свести к минимуму.
Жильцам первого этажа кажется небезопасным проживания без укрепления оконных проемов решетками и иными средствами, препятствующими проникновению извне.
Проект дома не предусматривает оборудование квартир первых этажей балконами или лоджиями.
Спрос на жилье нижних этажей ниже, чем на средних. Потому при продаже придется поискать покупателя.
Не последний, а предпоследний этаж: вариант с техническим помещением
Основной мотив покупки крайних этажей — они дешевле средних. Если для последних этажей брежневок и хрущёвок без намёков на приличный чердак/техэтаж цена ниже в среднем на 10–15%, то для первых этажей дисконт при аналогичном ремонте может достигать 20%. Для квартир на последних жилых этажах зданий с полноценным чердачным помещением цена практически не отличается от среднеэтажных аналогов. Но продать такую квартиру при необходимости в дальнейшем всё равно труднее. Очень уж сильна сортировка «кроме первого и последнего». Иногда риелторы идут на профессиональную хитрость и пишут в рекламе, что квартира не на последнем, а на предпоследнем этаже. Но в первых же словах комментария должна идти полная правда со ссылкой на полноценность технического помещения над квартирой. Такой манёвр особенно оправдан, когда продаваемая квартира отлично отремонтирована. Обидно же, что из-за применения сортировки при поиске никто не увидит . Пусть полюбуются картинками, а дальше уже решат — вариант или нет.
Гораздо реже лёгкое лукавство в рекламе с одновременными правдивыми комментариями для первых этажей. И только для квартир с лоджиями — в 9–16-этажных домах отдельных серий на первых этажах бывают отличные лоджии на одну, а то и на две комнаты длиной. В этом случае обязательно нужно упомянуть о возможности устройства подпола.
Мнение эксперта
Для того, чтобы окончательно расставить всё по своим местам, мы спросили у нашего эксперта — архитектора и основателя архитектурного бюро Андрея Чуйкова, какой этаж выбрать для комфортного проживания. Вот что он нам ответил:
Сегодня в условиях жизни в урбанизированной среде ответ на данный вопрос кроется за рядом существенных факторов. Во многом качество жизни и степень воздействия негативных факторов на организм человека будет зависеть от того, где находится жильё: в деревне, посёлке, в городе-миллионнике или мегаполисе, и в каком природном ландшафте. Условия жизни будут значительно отличаться. Здесь следует разобраться в факторах, влияющих на здоровье человека.
Лучше всего разбирать факторы для ряда групп этажности:
| Положительное воздействие | Негативное воздействие | |
|---|---|---|
| 1 этаж |
|
|
| 2-4 этажи |
|
|
| 5-9 этажи |
|
|
| 10-12 этажи |
|
|
| и 16 и выше |
|
|
Таким образом можно отметить, что на этажах ниже 5-ого негативное влияние на человека оказывает высокий уровень шума, пыли и загазованности, низкий уровень освещённости помещений, особенно это свойственно для застройки 20 века, и низкая безопасность. На этажах выше 5-ого с ростом этажности повышается влияние на человека таких факторов как понижающееся атмосферное давление, повышающаяся амплитуда колебания здания и влияние выбросов промышленных предприятий. В высотных зданиях человек становиться зависим от работоспособности лифтов и одновременно понижается уровень шума, пыли и загазованности в квартирах, расположенных выше 12 этажа. В результате сравнительного анализа можно сделать умозаключение, что жителю мегаполиса необходимо выбирать этаж исходя из индивидуальных особенностей своего организма и значимости тех или иных факторов для здоровья.
С точки зрения здоровья человека, при оценке негативных факторов, можно отметить, что наименьшее количество негативных факторов оказывает влияние на жителей 5-9-ых этажей. Таким образом их можно отнести к оптимальным для проживания среднестатистического жителя города с точки зрения здоровья.
Андрей Чуйков
Плюсы
Цена
Обычно стоимость квартир на так называемых крайних этажах процентов на 10 ниже, чем у квартир на средних этажах. Поэтому, если бюджет ограничен, но хочется приобрести квартиру в хорошем районе и с хорошим метражом, стоит присмотреться к верхним этажам.
Такие квартиры обычно дольше продаются, и собственники могут согласиться на торг, чтобы скорее продать.
Нет соседей сверху
Для тех, кто устал от шумных соседей сверху, это будет основным преимуществом. Над головой дети не будут бегать и катать машинки, никто не начнет двигать мебель и мешать отдыхать.
В целом жильцы квартир на последних этажах меньше жалуются на слышимость. Ведь их окружает намного меньше квартир. Сюда же можно отнести и риск затопления. Если соседей сверху нет, меньше шансов, что квартиру затопят и придется ее ремонтировать. К тому же, если соседи затопили, далеко не всегда удается получить от них компенсацию.
Меньше людей на площадке
На последний этаж обычно заходят только живущие там люди или их гости. Поэтому там обычно чище и тише. Да и риск грабежей меньше. Ведь все соседи знакомы, посторонние бывают редко, вору труднее незаметно проникнуть в квартиру.
Вид из окна
Обычно из окон последних этажей открывается шикарная панорама. А также прекрасно видно рассвет и закат, если близлежащие дома не загораживают вид. Это одна из основных причин того, что многие люди предпочитают этаж повыше.
Много света
Деревья не загораживают окна и в квартиру проникает больше естественного освещения, можно немного сэкономить на электричестве. К тому же, так намного уютнее и комфортнее.
Меньше грязи
Сверху на балкон и в окна ничего не летит, некому кидать туда мусор. Пыль копится медленнее, можно не так часто убирать, как на нижних этажах.
Плюсы квартиры на последнем этаже
Плюсы у квартир на последнем этаже в домах на вторичном рынке и новостройках примерно одинаковы:
- Нет соседей сверху.
- Не шумит канализация.
- Возможность сделать двухуровневую квартиру.
- Меньше шума и чище воздух.
- Экономия на замене коммуникаций.
- Ежедневный спорт.
- Скидка за этаж на вторичном рынке.
Нет соседей сверху
Отсутствие жильцов над вами решает многие проблемы. Никто не топает «по голове», не топит, не сбрасывает сверху мусор и не вытряхивает коврики с балкона.
Возможность сделать двухуровневую квартиру
Квартира в новостройке после соответствующего согласования может превратиться в пентхаус. Или если на вторичном рынке покупается квартира на последнем этаже с техническим этажом, жильцы приватизируют и его, делая там дополнительную комнату.
Меньше шума и чище воздух
Шум автомобилей, громкий смех на лавочке тревожат жильцов последних этажей гораздо меньше, чем тех, кто живет ниже. Выхлопные газы тоже практически не долетают даже до 5 этажа – тяжелые соединения оседают примерно на уровне 3-4 этажей.
Экономия на замене коммуникаций
В квартирах на последнем этаже нет проходящих коммуникаций отопительных, канализационных и водопроводных сетей. Поэтому, при необходимости, заменить их будет немного проще и дешевле: не нужно прокладывать стояки вверх и вниз и контактировать с соседями с верхнего и нижнего этажей.
Ежедневный спорт
В пятиэтажках без лифта волей-неволей придется несколько раз в день ходить пешком. Учитывая, что гиподинамия считается одной из главных проблем современных офисных сотрудников, а ходьба по ступенькам полезна для сердечно-сосудистой системы, вы будете хоть немного заботиться о своем здоровье. В новостройке или девятиэтажке же можно просто взять себе за правило часть пути преодолевать пешком и только потом ехать на лифте.
На что обратить внимание при выборе квартиры на последнем этаже
- Год постройки дома. Чем старше недвижимость, тем вероятнее проблемы с крышей и коммуникациями.
- Технический этаж. Если его нет – в квартире летом будет очень жарко, поскольку крыша перегревается на солнце, и все тепло идет в помещение.
- Ремонт крыши. Обязательно уточните у риелтора, продавца, в ЖЭКе или у председателя ОСМД, когда ремонтировалась крыша. Чем дольше ею не занимались, тем выше вероятность неприятностей в виде протекания в дождь и в снег. Желтовато-зеленые потеки на потолке и стенах в квартире и подъезде – яркий сигнал о том, что квартиру брать не стоит.
- Плесень на стенах. Указывает на проблемы с вентиляцией, нередкие на последних этажах домов вторичного рынка.
- Удаленность шахты лифта. Лучше, если лифтовый механизм будет вынесен на технический этаж или крышу, иначе гудение и вибрация будут беспокоить вас ежедневно.
По цене — почти пентхаус
Всё, что было сказано выше, можно забыть, если речь идёт о квартире под крышей в жилом комплексе, который позицинируется как видовой — например, расположен на берегу реки или так, что перед окнами разворачивается полная панорама города. В таких домах стоимость квартир будет увеличиваться по мере набора высоты.
Но обратите внимание, что модное слово «пентхаус», которое часто используют для того, чтобы набить цену, относится далеко не к каждой квартире. Для того, чтобы заслужить это название (а также соответствующую цену), жильё дoлжнo не просто pacпoлaгaтьcя на самом верху
Оно также должно зaнимaть вcю площадь этажа, иметь два или более уровней с панорамным остеклением и при этом высоту потолков не менее четырёх метров. Кроме того, у жильцов должен быть свой собственный выход на крышу.
О современных бонусах последних этажей
Нынешние дома, с современной планировкой в большинстве не обладают недостатками которые были в квартирах на последних этажах, в домах, построенных в советское время. Не так часты стали протечки крыш, так же принесли хорошие результаты наличие техэтажа и отделение от квартир шахты лифта холлом.
Дома новой планировки строятся все более и более высокие. Те люди, которые любят солнечный свет и любят наслаждаться видом из окна, должны покупать квартиру как можно выше. Последний этаж все реже воспринимается как недостаток. Низкая стоимость квартиры расположенной на последнем этаже чаще всего касается в основном старых построек и квартир эконом-класса.
Бонусы квартиры на последнем этаже:
- возможность установить камин, не только как предмет декора, но и вполне функциональный. Благо крыша недалеко;
- возможность устраивать романтический ужин на крыше;
- если в доме есть техэтаж, то договорившись с ТСЖ, можно организовать кладовку прямо над своей квартирой;
- так же бытует мнение что можно выкупить полностью площадь техэтажа, расположенную над квартирой и сделать себе двухуровневую квартиру. Официально это, к сожалению, не делается.
Во-первых, в доме должен быть этот самый чердак, так как в планировке многих домов он не предусмотрен. Кроме того, его не должны использовать технические службы.
Во-вторых, если открыть Жилищный кодекс, то можно увидеть что согласно ему оформление данного помещения практически невозможно, из-за того что чердачные помещения входят в общедомовую стоимость и являются собственностью всех жильцов в равной степени. Поэтому для приватизации необходимо согласие всех жильцов дома.
Однако из-за постоянного пересмотра и внесения изменений в законодательство возможно появится способ узаконить этот момент. Если такое случится, то люди, проживающие в квартирах расположенных на последних этажах, получат прекрасный бонус в виде возможности расширения своей жилплощади.
Нетерпеливые наследники
Риэлторы очень не любят, когда продаётся квартира, недавно полученная по наследству. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о смерти наследодателя. Любая квартира, полученная по наследству, считается рискованной покупкой. Причём теоретически на любую квартирку может найтись наследник, который не знал о смерти прежнего владельца. То есть он может заявить свои права спустя любое количество лет после печального события. Либо история может развиваться следующим образом: наследник вступает в права, продаёт квартиру, а спустя много лет находится завещание, о котором никто не знал, зарегистрированное у другого нотариуса. И человек, имеющий, согласно новому завещанию, право на квартиру, судится с нынешним собственником.
Аналогичной точки зрения придерживается директор ЦН «Корифей» Ольга Ширыкалова. «Свежее завещание для меня табу» – говорит она. Также Ольга Ширыкалова замечает, что она с большой опаской относится к наследству по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше срок после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.
Почему неудобно жить на последнем этаже
Течёт крыша
Самая популярная и страшная легенда о минусах квартир на последнем этаже. Если «выше вас только звёзды», то риск возникновения такой проблемы действительно имеется. С другой стороны, практически во всех домах, где с ней столкнулись, уже давно провели капитальный ремонт. А в новостройках и вовсе своя атмосфера — но об этом расскажем чуть позже.
Проблема с лифтами
Во-первых, они ломаются — такое бывает. И вы вынуждены подниматься с полными авоськами пешком на самый верх. Впрочем, этот минус можно отнести вообще ко всем квартирам на верхних этажах выше 5-го — подниматься пешком одинаково не захочется, независимо от того, живёте вы под крышей или ниже.
Во-вторых, механизм лифта располагается в верхней части здания, а значит, наверху наиболее заметны вибрация и шум мотора при подъёме и спуске. Чувствительным к звукам людям в «высотных» квартирах селиться просто нельзя — чтобы не заработать нарушения режима сна со всеми вытекающими последствиями.
У современных домов проблем с лифтами уже нет. Фото: АН Rielty
Очень жарко летом
Это не удивительно: квартира находится под крышей, крыша в жару раскаляется и щедро делится теплом со всем, что к ней прилегает. Здесь действительно может быть невыносимо жарко — спасают только окна на разных сторонах, позволяющие создавать живительный сквозняк. И, конечно, кондиционер.
Очень холодно зимой
Может, и не очень, но точно холоднее, чем на нижних уровнях. Виной тому более ощутимая ветровая нагрузка, а также то, что несущие стены по мере подъёма к «вершине» любого здания становятся чуть менее массивными для обеспечения лёгкости конструкции.
Пониженное давление воды
Жители верхних этажей в некоторых домах сталкиваются с такой проблемой в вечернее время — и не могут получить нормальный напор воды для гигиенических или хозяйственных нужд. Хотя есть и другая возможная причина, кроме высоты: общее состояние системы водоснабжения в доме.
Риск для жизни и здоровья
Во-первых, более ощутимой становится угроза открытых окон — особенно, если в квартире живут маленькие дети или животные.
Во-вторых, в чрезвычайной ситуации эвакуироваться будет сложнее, чем тем, кто живёт ниже.
Кроме того, медицинские наблюдения показывают, что жителей «верхов» чаще мучают мигрени, бессонница и гипертония, а длительное проживание на высоте от 20-го этажа и выше может изменить давление кровеносной системы.
Крыша слишком привлекательна
Это, конечно, касается не каждого дома, но вам может «посчастливиться» поселиться там, где на крышу будут хотеть выбраться все романтики окрестностей. Как итог — постоянные хождения по вашей лестничной клетке.
Неудобно делать ремонт
Ремонт — это в целом неудобно. Но необходимость абсолютно всё поднимать на самый верх делает процесс ещё более трудоёмким и однозначно может считаться минусом последнего этажа.
Черный список
Первый и второй этаж
По результатам опросов, проводимых различными инвестиционными агентствами, в черный список попадают первые и вторые этажи. Единственное исключение, в котором недвижимость на этих этажах ликвидна – возможность выведения из жилищного фонда для обустройства магазинов или офисов.
В последнем случае такая недвижимость имеет успех. Если же направленность вложений ориентирована на проживание – этот вариант проигрышный.
Причиной такой немилости, главным образом, служит фактор дискомфорта. Постоянная пыль, шум, мусор, оставленный недобросовестным гражданином, отсутствие приватности и повышение риска для безопасности жилья – все это делает квартиры на первых уровнях непривлекательными для инвесторов.
Только 15% инвесторов готовы рассмотреть вариант приобретения жилья на первом или втором этаже, но при условии получения скидки в размере до четверти стоимости, что довольно немало.
Последние этажи в высотках
Больше половины инвесторов отказываются от вложений в недвижимость на последних этажах высоток или просто многоэтажных домов. Да, такие квартиры имеют рад преимуществ в сравнении с жильем на нижних уровнях – это отсутствие соседей сверху, более красивая панорама из окна, более чистый воздух и приватность. Однако, даже эти, казалось бы, весомые аргументы, не спасают ликвидность жилья.
Стоп-фактором для инвестиций здесь служат такие моменты, как частые проблемы с кровлей, опасность проникновения воров, постоянный шум из лифтовой шахты, распространенные проблемы с водо- и теплоснабжением.
Только треть опрошенных инвесторов допускает возможность рассмотрения такого варианта для инвестиций при условии, что дисконт будет составлять до 15%.
13-й этаж
Казалось бы, нет места поверьям и суевериям в мире финансов и недвижимости. Однако, как показывает практика, квартиры на 13-м этаже не пользуются спросом. Они дольше продаются и происходит это крайне неохотно.
Таким образом, значительное количество потенциальных покупателей, следуя суевериям, избегает покупки жилья на 13-м этаже. Скидка на квартиру на этом уровне составляет максимум 5-7%.
Вывод и рекомендации
Покупать квартиру над нежилым помещением или поискать варианты получше – вопрос, который каждый покупатель должен решить для себя сам, взвесив все возможные «за» и «против»
Однако есть ряд общих рекомендаций, на которые стоит обратить внимание, если такая покупка все же предвидится:
Всегда спрашивайте дисконт или дополнительные бонусы, которые часто перекрывают размер возможной скидки: застройщик может подарить место на парковке, террасу или предложить что-то своё.
Уточняйте, какое именно помещение расположено снизу, и учитывайте его особенности: тем, кто работает по ночам, ресторан не доставит дискомфорта, а вот молодым семьям с маленькими детьми шум в вечернее время может доставить серьёзные неприятности.
Побеспокойтесь о безопасности: поставьте решетки на окна, чтобы защитить себя от квартирных краж, балкон лучше застеклить, чтобы бычки с верхних этажей не привели к пожару, в противном случае нелишним будет установить пожарную сигнализацию.
Заранее узнайте, как можно использовать террасы, выходящие на крыши нежилых помещений, и территории перед подъездом: террасы могут быть использованы коммерческими помещениями, рестораны могут размещать там столики в летнее время, что также создаст дополнительный шум, клумбы не всегда можно развести по собственному усмотрению – управляющая компания может наложить запрет на высаживание некоторых растений.
Важно понять, на какую сторону выходят окна квартиры и какие проблемы это может повлечь за собой: если окна расположены у проезжей части со стороны фасада дома, то помимо шума снизу появятся дополнительные звуки и пыль от проезжающих мимо машин, дым от сигарет курящих сотрудников и посетителей, если окна выходят во двор, то такие проблемы будут сведены к минимуму.
