Что с будет с ценами дальше?
Покупателям не стоит сильно расслабляться и ждать, когда цены на квартиры упадут в разы. Не исключено, что, если не удастся быстро и на эмоциях продать квартиру, владельцы снизят дисконт, приблизив к рыночной стоимости, или вовсе передумают. Особенно это касается жилья, купленного в ипотеку и где большая часть уже погашена. Обидно переплатить за квартиру двойную стоимость и продать с убытком, отметили эксперты.
Предложение сейчас может спровоцировать спрос, например для желающих перебраться в мегаполис из регионов, особенно тех, кто планировал переезд давно, отмечает Косарева. Все-таки возможность сторговаться за квартиру в Москве — очень существенный фактор. Но это, как мы уже отметили, на короткой дистанции.
«В целом рынок жилья, особенно новостройки в крупных городах и ИЖС в пригородах мегаполисов, в России ждет рост при условии кардинального улучшения экономической и внешнеполитической ситуации», — предсказал Русаков.
Эксперт назвал три причины этого:
- инфляцияонное давление — снижение ставок ЦБ РФ, в том числе и кредитных и ипотечных;
- льготные ипотечные программы, дающие порядка 10–15% семей возможность приобрести нормальное и современное жилье;
- отложенный спрос на качественное, современное и благоустроенное жилье, объем которого уже сейчас можно оценить в 30% от общего числа семей в РФ.
Если позитивные ожидания не оправдаются и экономические проблемы будут только усугубляться, то рынок жилья в РФ ждет стагнация, прогнозирует Русаков.
«Это выразится в снижении числа новостроек, предложения. Цены падать сильно не будут, но и для роста особых причин тоже нет. То есть цены на жилье будут в среднем колебаться на 3–5% от текущего уровня — как в сторону повышения, так и снижения», — полагает Русаков.
Вероятнее всего, в ближайшие полгода рынок жилья будет стагнировать, если не произойдет каких-либо кардинальных изменений во вне, соглашается Владимир Щекин.
«В ситуации неопределённости многие откажутся от решения жилищного вопроса. Девелоперы продолжат реализацию текущих проектов и не откажутся от запуска новых на высокой стадии разработки, но более долгосрочные, скорее всего, пока отложат до прояснения ситуации. Впрочем, дефицит из-за этого пока не возникнет, так как объем предложения новостроек за последние полгода возрос на 20%», — прогнозирует Щекин.
Шок прошёл, но последствия мобилизации будут давать о себе знать, полагает руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.
«Можно прогнозировать снижение количества ипотечных сделок, ведь их оформляли преимущественно люди из тех категорий, которые попадают под мобилизацию и уезжают из страны. Снижение общей платёжеспособности граждан, скорее всего, отразится на доле одобряемых банками кредитов. Не исключён рост количества банкротств заёмщиков и, соответственно, числа объектов, выставляемых на продажу банками», — резюмировал он.
Все эти факторы будут давить на стоимость жилья.
Фото: Авилов Александр / Агентство «Москва»
Условия для покупки жилья: да или нет
Согласно данным ДОМ.РФ, в августе российские застройщики запустили строительство 3,7 млн кв. метров многоквартирного жилья, что на 23% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В первые месяцы 2022 года запуски росли, в марте и апреле резко снизились из-за неопределенности со спросом и себестоимостью строительства. Затем в июне и июле вновь начали увеличиваться (+34% к маю). Август стал первым месяцем, начиная с зимы, когда застройщики запустили больше проектов, чем годом ранее.
Больше всего строительства нового жилья запущено в Москве (4,2 млн кв. метров с начала года), Краснодарском крае (2,6 млн кв. метров) и Московской области (2,2 млн кв. метров). По темпам запуска лидирует Ростовская область, где за 8 месяцев на рынок выведено на 36% жилья больше, чем за аналогичный период прошлого года. На втором месте Приморский край (+35%), что объясняется эффектами реализации льготной программы «Дальневосточная ипотека», на третьем — Москва (+32%).
Сейчас на рынке первичного жилья сложились благоприятные условия для покупки, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Ключевая ставка находится на самом низком уровне с начала года, до конца 2022 года действует льготная ипотечная программа с господдержкой, объясняет она. Также сейчас на рынке много вариантов, предлагаемых для покупки в кредит с субсидированной ставкой от застройщика от 0,1%.
«В последнее время ЦБ говорит о скором введении ограничений на выдачу ипотеки с такой низкой ставкой. У покупателей еще есть шанс заскочить в последний вагон и приобрести жилье на хороших условиях», — говорит она.
На первичном рынке Москвы спрос на квартиры с начала года вырос на 2%, на апартаменты, наоборот, сократился на 34%, говорит генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.
Рост спроса происходит за счет снижения ипотечных ставок на квартиры и введения субсидированной ипотеки от застройщиков, подтверждает он. По его словам, доля сделок с использованием ипотеки в августе на рынке квартир составила 83%, что на 20,7% больше, чем в начале года, и на 25%, чем год назад.
«Ипотека будет продолжать оставаться основным драйвером спроса», — считает он.
Число сделок и средние цены на первичном рынке Московского региона за январь — август 2022 года
Месяц | Число сделок, тыс. | Средняя стоимость квадратного метра, тыс. руб. |
| Январь | 6 927 | 402 |
| Февраль | 8 552 | 412 |
| Март | 9 975 | 418 |
| Апрель | 5 591 | 417 |
| Май | 4 292 | 420 |
| Июнь | 5 475 | 406 |
| Июль | 6 076 | 412 |
| Август | 6 549 | 423 |
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
- снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
- рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
- страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Планировка, ремонт, этаж
По словам эксперта рынка недвижимости Евгения Смирнова, наиболее рентабельные для перепродажи квартиры — это однушки и студии. «Они наиболее дешевы, подходят молодым парам, одиноким людям, идеальны под сдачу на длительный срок или посуточно. Среди покупателей квартир большим спросом пользуются так называемые „евро-планировки“ с просторными кухнями-гостиными и отдельными спальнями», — рассказал Смирнов АиФ.ru.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев рекомендует выбирать квартиры для дальнейшей перепродажи без отделки. Главная цель инвестора — подешевле купить и подороже продать. А ремонт — это дополнительные деньги. «Рынок вторичной недвижимости полон объявлений о продаже квартир без отделки в построенных домах, покупатель все равно будет переделывать ремонт по своему вкусу», — поясняет он.
Но часто жилье с черновой отделкой (с разводкой электрики, труб водоснабжения и выровненными стенами) продается лучше: это не самые приятные работы, которые обычно растягиваются на долгое время. Поэтому, если застройщик за символическую плату предлагает услугу по тому же выравниванию стен, лучше согласиться. Или заняться черновой отделкой на время продажи квартиры.
Наиболее удачные с точки зрения продажи этажи — «средние», выше третьего, до шестого-седьмого. Что касается планировки, то, по данным Лябихова, наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры с популярными планировками.
Вырастут ли цены на жилье в 2023 году
При сохранении текущей экономической ситуации и отсутствии новых потрясений до конца 2022 года и в 2023 году можно ожидать роста цен на недвижимость на 5–10%, полагает Надежда Коркка. Этому способствует рост издержек девелоперов, многие из которых и так работают в условиях низкой маржинальности. Влияет и растущая себестоимость строительства, и усложнение логистических цепочек, и необходимость платить банкам компенсации за субсидированные ипотечные ставки. Более значительный рост цен на недвижимость будет сдерживаться сохраняющимся низким платежеспособным спросом населения, поясняет эксперт.
Однако, несмотря на ожидаемый рост цен, не стоит приобретать квартиру в качестве инвестиции для перепродажи в ближайшее время, говорит Коркка. «На горизонте 1–2 лет доходность от покупки недвижимости может быть отрицательной: все заберет инфляция», — объясняет она.
В краткосрочной перспективе, до конца года, на вторичном рынке жилья будет расти объем предложения за счет тех, кто уезжает из страны и продает свои квартиры, считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «Соответственно, цены должны снижаться», — полагает он. «Чтобы реализовать свой объект в сегодняшних условиях, тем более срочно, продавцам придется предоставлять дополнительные скидки. Средний дисконт — от 10 до 20%», — говорит он.
Таким образом, квартиры становятся инвестиционным товаром, отмечает Таганов. «Когда в срочном порядке продаются объекты и можно их приобрести с большими скидками, традиционно появляется инвестиционный интерес», — поясняет он.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгода и риски
Учитывая текущую волатильность рынков, инвестиции в коммерческую недвижимость — один из классических способов защитить средства в условиях всеобщей неопределенности, говорят аналитики консалтинговой компании CORE.XP. «Однако для таких целей лучше всего подходят качественные существующие объекты в крупных городах, которые пользуются спросом у арендаторов и способны приносить стабильный арендный доход», — уточняют они.
Принимая во внимание желание некоторых зарубежных собственников коммерческой недвижимости покинуть российский рынок, существует возможность купить качественный объект с дисконтом к цене, что в долгосрочной перспективе может быть выгодным вложением, поясняют в CORE.XP. В зависимости от класса офисного объекта и его расположения цены варьируются от 160 до 384 тыс
руб. за кв. м без учета НДС
В зависимости от класса офисного объекта и его расположения цены варьируются от 160 до 384 тыс. руб. за кв. м без учета НДС.
«В течение года цена объектов класса В изменилась минимально, а вот в классе А с начала года средний показатель цены на доступные помещения вырос на 15%, с 306 до 351 тыс. руб. за кв. м без учета НДС», — говорят в компании. Такой рост связан в основном с изменением стадии строительства объектов — основной объем предложений класса А приходится на строящиеся объекты, уточняют эксперты CORE.XP.
Основные риски, которые необходимо принимать во внимание инвестору в коммерческую недвижимость России:
- международная напряженность
- высокая инфляция
- снижение покупательной способности
- позиция зарубежных арендаторов, которые могут покинуть страну в зависимости от степени эскалации текущей ситуации
Частным инвесторам стоит обратить внимание на ЗПИФ, которые позволяют инвестировать в качественные объекты коммерческой недвижимости (например, складского сегмента) даже непрофессиональным игрокам с меньшим бюджетом, говорят в CORE.XP. Также интересной идеей может быть вложение в гостиничный сегмент: рост внутреннего туризма и интереса к внутренним направлениям создает определенный спрос на объекты коллективных средств размещения в регионах
Однако стоит учитывать, что зачастую для данного сегмента срок окупаемости может быть выше, предупреждают эксперты
Также интересной идеей может быть вложение в гостиничный сегмент: рост внутреннего туризма и интереса к внутренним направлениям создает определенный спрос на объекты коллективных средств размещения в регионах. Однако стоит учитывать, что зачастую для данного сегмента срок окупаемости может быть выше, предупреждают эксперты.
Вас также может заинтересовать:
Как правильно совершить покупку квартиры для сдачи?
Инвестор, имеющие свободные денежные средства, должен правильно подобрать хороший вариант недвижимости, чтобы получать стабильный доход. Многие инвесторы для этого используют не свои средства, а заемные у банка, погашая из арендных платежей ипотеку за сдаваемое жильё.
Район и целевая аудитория
Какую квартиру выгоднее сдавать в аренду? Нужно сдавать именно ту квартиру, которая располагается в удобном с точки зрения инфраструктуры районе.
Расположение квартиры влияет на размер арендной платы, в значит – на срок окупаемости инвестиций.
Нужно отдавать при выборе предпочтение следующим квартирам:
- около ВУЗов, институтов, колледжей и других мест постоянного обитания студентов;
- рядом с метро или автобусными остановками;
- рядом с парковкой;
- около школ садиков, государственных больниц и поликлиник;
- рядом с деловым центром.
Все эти принципы ориентированы на определенные категории целевой аудитории. Если квартиру снимает семья с детьми, им будут важны поликлиники, школы и детские сады. Если квартиру снимает одинокий работающий мужчина на автомобиле, ему нужна будет рядом парковка и близкое расположение с бизнес-центром города.
Надежными квартиросъемщиками являются молодые работающие семьи, которые нацелены на карьерный рост, постоянную работу и съем жилья. Семьи с детьми обычно также нацелены на долгосрочную аренду и не любят бегать с одной квартиры в другую. Если сдавать квартиру студентам, для подстраховки нужно брать контакты родителей для решения финансовых трудностей и споров.
Планировка и отделка
При выборе квартиры для покупки под сдачи в аренду важное значение стоит уделить квадратуре объекта недвижимости. В 2022 году чаще всего арендаторы снимают однокомнатные квартиры
В 2022 году чаще всего арендаторы снимают однокомнатные квартиры.
Рассмотрим, чем может быть выгодна та или иная планировка квартиры в аренде:
- Однокомнатные квартиры до 40 квадратных метров площадью. В таком жильё квадратный метр стоит дороже, проще сделать ремонт, легче контролировать жильцов. Спрос на такую недвижимость стабильно высокий среди нескольких целевых аудиторий.
- Студии площадью до 30 квадратных метров. Маленькие квартиры доступны для съема многим категориям граждан.
- Двухкомнатные квартиры или трёхкомнатные под сдачу в аренду можно покупать только при наличии действительно выгодных предложений. Сдать такое жильё гораздо сложнее, чем однокомнатную квартиру. Однако, двухкомнатные квартиры довольно ликвидны на рынке продажи жилья. Трёхкомнатные квартиры можно сдавать по изолированным комнатам сразу трём жильцам.
- Многокомнатный квартиры имеют самую низкую ликвидность, особенно если располагаются в дешевом сегменте. Такую недвижимость могут снять только приезжие лица из ближнего зарубежья, работающие в столице нелегально.
Не стоит приобретать комнаты под сдачу в аренду. В этом случае постоянно придётся считаться с мнением других собственников долей и соседей, которые могут быть недовольно постоянной сменой жильцов.
В квартире должна быть минимальная отделка и необходимая мебель для жизни жильцов. Такие полностью укомплектованные квартиры берут с большей долей вероятности.
Если есть необходимость сэкономить на покупке жилья, нужно брать квартиру в новостройке на этапе ее строительства. Однако проще всего купить квартиру на вторичном рынке с уже готовым ремонтом и развитой инфраструктурой.
Апартаменты или жилая недвижимость?
Апартаменты не являются жилым объектом недвижимости, это коммерческое жильё. Сегодня в Москве строится огромное количество жилья апартаментного типа. Реклама предлагает выгодно вложить инвестиции в такое жильё и сдавать его в аренду.
Выгодно ли покупать апартаменты для сдачи в аренду? Такое вложение денежных средств имеет свои подводные камни, которые нужно учитывать, в частности:
- Апартаменты стоят дешевле квартир процентов на 20% — это выгодно.
- За апартаменты придётся оплачивать очень повышенные коммунальные платежи именно собственнику жилья.
- В апартаментах нельзя прописаться, поэтому жильцы, желающие получить прописку, предпочтут апартаментам обычные квартиры.
- Апартаменты располагаются в самых удобных с точки зрения транспортной доступности районах – это выгодно.
Многие сегодня осторожно относятся к апартаментам, поскольку данное понятие никак не урегулировано в законодательстве. Поэтому лучше не рисковать, и покупать все-таки обычную жилую квартиру для сдачи в аренду
Самара
Алексей Попов, руководитель «ЦИАН. Аналитики» назвал Самару одним из самых привлекательных для инвесторов городов-миллионников. На это есть сразу несколько причин:
- Относительно низкая цена на жилье (по сравнению с ценами в других миллионниках).
- Активное развитие бизнеса. Регион вошел в топ-10 по привлекательности для предпринимателей. Подтверждением этого является открытие 20 производственных компаний за последние 2 года.
- Активная застройка. По итогам 2021 года в городе и области планируется строительство 1,7 млн кв. м жилья.
- Возможности роста цен. В 2021 году цены на жилье повысились в среднем на 36%, однако еще не достигли максимальной отметки.
- На покупку 1 кв. м жилья потребуется в среднем 77 тыс. руб.
Екатеринбург
Среди уральских городов особого внимания заслуживает Екатеринбург. О плюсах приобретения здесь недвижимости высказалась Татьяна Ахметдинова, представитель компании «Этажи»:
- Этот город представляет собой крупный логистический и промышленный центр.
- В течение последних лет отмечается высокий приток мигрантов и студентов из других городов. Это свидетельствует о повышенном спросе на аренду жилья.
- За 2021 год цена 1 кв. м в новостройке выросла всего на 13 тыс. руб., на вторичном рынке — на 19 тыс. руб.
- Екатеринбург стал единственным российским городом-миллионником, в котором за 2021 год численность населения возросла.
- Активными темпами развивается жилищное строительство.
Стоимость 1 кв. м в новых домах достигла 108 тыс. руб. При покупке вторички 1 кв. м будет стоить в среднем 93,9 тыс. руб.
Привлекательность арендного жилья
Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.
У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.
В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.
Арендаторы имеют следующие преимущества проживания в арендованном жилье:
- возможность высокой мобильности (всегда можно уехать из одной квартиры в другую);
- поиск жилья недалеко от работы;
- возможность проживания в центре города, возле метро, где квартиры стоят огромных денег;
- оплата коммунальных услуг только по счетчикам;
- ответственность за использование жилья только в рамках арендного договора.
Снимать квартиру нужно только по договору аренды, заключаемому с собственником помещения.
Не стоит снимать квартиру через посредников, лиц, выступающих по доверенности от собственника, субъектов, представляющих копии каких-либо правоустанавливающих документов. Все это признаки мошенничества на рынке недвижимости.
Площади в ТЦ простаивают, но офисы продолжают работать
Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.
На время режима самоизоляции девелоперской компании Glincom пришлось снизить арендные ставки в торговых центрах до уровня эксплуатационных платежей, рассказал «Секрету» Иван Татаринов.
«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.
Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.
В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов.
«Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.
По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.
Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.
Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.
Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.
Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com/Hackman
Дёшево не значит хорошо
Снижение цен тем не менее не вызвало ажиотажа среди покупателей. По словам независимого специалиста по недвижимости Олега Бендрикова, одни покупатели сейчас ждут, когда скидки достигнут максимума, другие — выгодных ставок по ипотеке. По мнению Прохорова, большинство стараются сберечь накопления в кризис и отказываются от всевозможных инвестиций, в том числе в недвижимость.
Отдельная категория — те, кто купил квартиру в инвестиционных целях, в надежде заработать позже после продажи, или сдавая в аренду. Приобретая недвижимость на пике цены, они теперь вынуждены уходить в минус, рискуя даже не закрыть ипотеку. Избавление от таких активов, как квартира, будет лишь разгонять рынок — объявлений о продаже жилья будет всё больше.
Президент Института развития и адаптации законодательства Алексей Головченко считает, что на рынке уже начинают преобладать дестабилизирующие факторы (цитата по ИА Regnum):
В итоге ситуация, по его словам, в 2022-2023 гг. будет крайне тяжёлая. Застройщики уже сейчас сообщают, что не могут продать до 40% от объёма своих квартир.
