Ремонт без нарушения закона. Как узаконить сделанную перепланировку квартиры, чтобы избежать неприятностей?
В последнее время все чаще строительные компании заманивают клиентов объявлениями об услугах «евроремонта» недвижимости с какой угодно перепланировкой: сносом стен, изменением функциональности помещений, монтажом проемов под двери, устройством арок, объединением туалетной и ванной комнат. Большая часть таких исполнителей делают перепланировку, требующую узаконивания в будущем. В основном такие объявления размещаются вследствие незнания или игнорирования требований специальных надзорных инстанций и нормативных документов. Большинство людей проживающих в России пользуются подобными услугами, а потом удивляются, почему нельзя продать квартиру с не узаконенной перепланировкой, не говоря уже об угрозе безопасности здания в целом.
Зачастую проблематично узаконить уже сделанную перепланировку после капитального ремонта. Более того, она нуждается в большом количестве разрешений и соглашений, на что требуется много времени. Такое количество документов необходимо для соблюдения всех норм Жилищного кодекса РФ, чтобы гарантировать законные права жильцов на проживание в безопасном доме.
Для соблюдения всех правил перепланировки, если она уже сделана, в первую очередь нужно обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ). Создать “проект перепланировки квартиры” в специальной организации, которая имеет допуск к проведению проектных работ. Затем данная организация обязана проверить строительные конструкции и одобрить проведенные работы. Компания «2ПРОЕКТОР» разрабатывает и узаконивает проекты перепланировок с 1999 года. Далее вся собранная документация отправляется в Жилищную инспекцию для одобрения и узаконивания уже сделанной перепланировки. Только так можно одобрить перепроектирование квартиры по закону, чтобы избежать неприятностей. Подробная информация о том, что и где оформлять, чтобы соблюсти все формальности, читайте на странице “Как узаконить перепланировку квартиры” – пошаговая инструкция.
Прочие особенности перепланировки квартир и помещений.
Конечная стоимость узаконенной перепланировки сильно варьируется, всё, как не трудно догадаться, зависит от сложности. Интересный момент – свободная площадь квартиры. Чем больше комнат вы планируете сделать, тем меньше итоговой площади получится – свободное место займут перегородки. А чем меньше “квадратов”, тем, соответственно, меньше цена в случае перепродажи. Не забывайте об этом!
Сроки – это, пожалуй, самая коварная вещь, особенно, при самостоятельной перепланировке и строительстве вообще. В идеале вся перепланировка, включающая в себя начало бумажной волокиты и непосредственно её окончание, должна уложиться примерно в полгода. Но как показывает практика, такое значение не гарантировано. Нередки случаи, когда процесс перестройки затягивается на год, а то и более, жильцу приходится одновременно и жить в недоделанной квартире, и заниматься ежедневными отделочными работами.
Перепланировка – трудоемкое и крайне ответственное занятие. Помните, что сэкономленная копейка в будущем может обернуться против вас – плохое качество материалов даст о себе знать. Та же ситуация и с составлением плана не узаконенной перепланировки. Если сегодня вы сможете каким-либо образом договориться с различными инспекциями, то при продаже квартиры эти «договоренности» могут всплыть, серьезно затруднив процесс.
Получаем разрешение
Для этого нужно будет подготовить документы, подать их и дождаться согласования.
Собираем документы
Точно понадобятся:
- документ, удостоверяющий личность;
- заявление о перепланировке;
- проект перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
Могут понадобиться:
- правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) – в случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя – если вы проживаете в квартире по договору соцнайма, и у вас есть доверенность от наймодателя на передачу документов по перепланировке;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения – если дом, в котором находится ваша квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Сначала подготовьте проект перепланировки.
Для этого запросите в БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт своей квартиры. Сделайте несколько копий и на них набросайте разные варианты перепланировки. С эскизами обратитесь в проектную организацию. Там с вами заключат договор и разработают проект, а также выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ.
У проектной организации должен быть допуск к проектным работам – она обязательно должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО). Попросите предоставить свидетельство с допуском – в нем будет указано наименование конкретной СРО. Проверьте информацию на ее сайте. Если фирма, в которую вы обратились, действительно является членом этой СРО, можете заключать договор – все чисто.
Далее напишите заявление о перепланировке.
Форму заявления возьмите из постановления правительства РФ № 266 от 28.04.2005. Если вы не единственный собственник, то заявление пишите от всех собственников. Если же у вас есть доверенность на представление интересов других собственников, вы выступаете единственным заявителем.
Подаем заявление
Итак, когда все документы подготовлены, подайте заявление о перепланировке в отдел архитектуры районной администрации или в ближайший МФЦ. К заявлению приложите проект, техническое заключение и все необходимые в вашем случае документы, о которых было написано выше.
Техпаспорт квартиры, заключение органа по охране памятников архитектуры, а также правоустанавливающие документы на квартиру, если они зарегистрированы в ЕГРН, подавать не нужно. Их администрация должна запросить в соответствующих ведомствах самостоятельно (статья 26 ЖК РФ).
Ждем ответа
В течение 45 дней комиссия рассмотрит ваше заявление и выдаст разрешение на перепланировку. А если по ее мнению проект не удовлетворяет требованиям законодательства, ответом будет отказ. Тогда нужно обращаться в суд и отстаивать свою позицию.
Какие работы не требуют письменного разрешения
Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:
Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;
Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;
Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).
Если же запланированные ремонтные работы затрагивают несущие стены, перекрытия и перегородок, владельцу квартиры необходимо заручиться разрешением городских властей, а после проведения работ ввести инициировать процедуру ввода жилья в эксплуатацию, оформить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.
Регистрация перепланировки квартиры
Существует три варианта узаконить перепланировку жилья. Мы перечислим все способы, а вам останется выбрать наиболее подходящий.
- Узаконить через суд. Это самый распространенный вариант при самовольных ремонтных работах или при приобретении недвижимости с уже осуществленной, но не узаконенной переделкой.
- Воспользоваться местным административным порядком согласования.
- Осуществить последовательные шаги согласно действующему законодательству.
Рассмотрев третий вариант, а именно пошаговую инструкцию вы получите алгоритм действий, который можно будет применить в любой ситуации согласования перепланировки без вмешательства судебного органа.
Получить консультацию
Оказавшись перед выбором: узаконить перепланировку согласно действующему законодательству или потерять квартиру, большинство задается вопросом, с чего начать действовать? Желательно получить консультацию в контролирующем органе коим являются Жилищная комиссия и муниципалитет. Для получения достоверной информации, необходимо предъявить:
- технический паспорт помещения;
- поэтажный план здания;
- пояснения к проекту.
В том случае если перепланировка была осуществлена бывшим владельцем, вам необходимо получить откорректированный в БТИ новый план квартиры.
Получить разрешение
Для его получения необходимо предварительно оформить следующие документы:
- технический паспорт. Срок изготовления данного документа займет в среднем около 10 дней при предъявлении оригинала правоустанавливающего документа. Стоимость его составит примерно 1 800 рублей;
- проект — перепланировки. Стоимость составит от 15 до 30 тысяч рублей, срок выдачи определяется индивидуально. Оформляется в проектной компании, имеющей допуск СРО;
- далее, обратиться в МФЦ за получением разрешения.
В МФЦ подается уже собранный пакет документов: заявление на согласование, проект, свидетельство о праве собственности и технический паспорт квартиры. Срок получения разрешения на руки может достигать одного месяца, однако, он будет действителен в течение всего последующего года.
Документ, подтверждающий завершение работ
После получения разрешения на перепланировку и осуществления всех ремонтных работ требуется получить акт о завершении ремонта. Для этого в Жилищную комиссию или местное отделение МФЦ подается заявление и подписанный строителями и проектировщиками акт. Далее, к вам выезжает специалист, который своей подписью подтверждает соответствие осуществленных действий. Последняя подпись на документе, подтвержденная печатью организации, принадлежит начальнику Жилищной комиссии.
Получать акт о завершении строительных работ, связанных с перепланировкой, вы будете с МФЦ.
Документы на квартиру. Вносим изменения
После всех действий, перечисленных выше, остается последний шаг — это внесение изменений в государственном реестре недвижимости и получении выписки из ЕГРН о право собственности на перепланированный объект.
Для этого необходимо еще раз обратиться в БТИ, который выехав на место, произведет все необходимые замеры площади. Цена услуг колеблется от 2 до 4 тысяч рублей, в зависимости от сложности и региона. Документ выдается в течение 5-10 дней.
- Технический план оформляется кадастровым инженером на основании полученного обновленного технического паспорта.
- Внесение изменений в документ о праве собственности. Для этого оплачивается госпошлина в размере 350 рублей и следует обращение в Росреестр или в местное отделение МФЦ.
Только после соблюдения вышеприведенного алгоритма действий ваша перепланировка будет официально узаконена!
Проведение переустройства
Согласно ст. ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.
Эти изменения также фиксируют в кадастровом паспорте.
Что можно делать
- монтаж различных электроплит;
- перенос водонагревателей, КГИ;
- монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
- прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.
При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:
- соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
- сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
- увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
- протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
- изолируют балкон стеклом.
Важно! При проведении переустройства жилья без предварительного согласования заранее консультируются с инженером или высококвалифицированным проектировщиком. После завершения перепланировки приглашают специалиста жилинспекции, который составляет акт приемочной комиссии
По этому документу в будущем получают новый план БТИ и выписку из ЕГРН.
Какие работы нельзя проводить без разрешения
- снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
- увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
- объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
- снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
- обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
- обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
- расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
- квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
- нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
- возведение мансарды;
- переоборудование чердака.
Внимание! Переустройство на кухне проводят только при наличии там хотя бы 1 оконного проема. При открытии окна обеспечивают хорошее освещение кухонного помещения, естественную вытяжку разнообразных вредных запахов и испарений, а также быстро выветривают утечку газа.
Нежилые помещения
По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.
Важно! При любой квартирном капитальном ремонте сохраняют конкретное целевое назначение нежилого или определенного жилого помещения.
Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.
Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.
Как узаконить
В этой ситуации выполняют такие действия:
- Составляют иск в местный районный суд;
- Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
- Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
- Приходят на судебное заседание;
- Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
- Получают решение суда.
Внимание! После получения положительного судебного решения оформляют кадастровый новый паспорт. В случае получения отказа в удовлетворении исковых требований на протяжении 1 месяца подают апелляцию.
Регистрируем изменения
После того, как перепланировка завершена, пригласите специалиста из БТИ. Он проверит, все ли соответствует проекту, выполнит необходимые замеры, и на их основании в БТИ изготовят новый техпаспорт. Также надо заказать в кадастровом органе у аттестованных кадастровых инженеров новый техплан квартиры в электронном виде.
Далее техплан, техпаспорт и все ранее полученные документы нужно отнести в отдел архитектуры районной администрации (или в МФЦ).
Будет собрана приемочная комиссия, которая посетит вашу квартиру и осмотрит место перепланировки на предмет несоответствий. Если их не окажется, вам выдадут акт приема перепланировки и решение о ее законности.
Осталось внести произошедшие в квартире изменения в кадастр. В МФЦ или Росреестр подайте заявление, приложив акт приема перепланировки вместе с решением о ее соответствии законодательству, техпаспорт и техплан, и свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН) на квартиру.
Результатом ваших стараний будет новая выписка из ЕГРН с обновленной планировкой квартиры.
Разрешение на перепланировку
При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
- Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
- Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
- Жилищные инспекции.
- Управление архитектуры.
- Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
- Газовые службы.
- Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
- Банк, если жилье взято в ипотеку.
Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.
Разрешение на перепланировку должно включать в себя
- Дату вынесения решения по перепланировке.
- Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
- Основания принятого решения (мотивировочная часть).
- Требования по внесению изменений в технические документы.
- Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.
Основаниями для отказа в перепланировке являются:
- Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
- Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
- Несоответствие перепланировки проекту.
- Предоставление недостоверных данных.
- Отсутствие полного пакета документов.
Где и как узаконить перепланировку
Чтобы оформить будущую перепланировку необходимо обратиться в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта.
При этом подавать техническую и переустанавливающую документацию нет необходимости. Жилищная инспекция может запросить все необходимые данные из Росреестра и БТИ.
Если же изменения уже существуют необходимо обращение в архитектурный отдел, и с его решением в судебную инстанцию.
Подробная инструкция по оформлению
Чтобы выполнить все мероприятия по оформлению перепланировки необходимо:
- Все сделать самостоятельно;
- Воспользоваться услугами специализированных компаний за определенную сумму.
Если же владелец жилья считает, что он сможет самостоятельно пройти все необходимые этапы, при планируемой перепланировке необходимо:
Важно: если в процессе изменений произошла корректировка площади необходимо оформлять новый документ на право собственности.
Какие документы необходимы
Чтобы пройти все этапы узаконивания перепланировки необходимо собрать пакет документов, который для разных случаев разный.
Образец заявления на перепланировку квартиры.
В случае планируемых изменений необходимо подготовить следующий пакет бумаг:
- Технический паспорт;
- Правоустанавливающие документы;
- Выписка из домовой книги;
- Согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих на данной территории;
- Финансово-лицевой счет из паспортного стола;
- Свидетельство о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам;
- Справка о соответствии помещения нормам пожарной безопасности;
- Проект или эскиз помещения с будущими изменениями.
Образец заполнения заявления на перепланировку.
К пакету прилагается заявление с просьбой рассмотреть и утвердить желаемые изменения. Все это передается в архитектурный отдел для рассмотрения в течение месяца. При положительном ответе можно приступать к работе.
В результате выполненной перепланировки необходимо получить новую техническую и кадастровую документацию.
Как все сделать по закону?
В уведомительном порядке (по эскизу)
Справка. Эскиз является своеобразным упрощенным вариантом проекта. Он составляется в тех случаях, когда переделка жилплощади не затрагивает конструкцию полов, инженерные коммуникации, несущие конструкции и стены.
На копии поэтажного плана квартиры из техпаспорта делаются отметки: красными линиями помечаются места демонтажа, зелеными – места возведения новых конструкций и элементов. Отметки ставятся самим собственником (нанимателем) квартиры. Такой эскиз предоставляется в Жилищную инспекцию для согласования.
Подобные перепланировки можно выполнять без согласования, а по их завершению предоставить в Жилинспекцию эскиз выполненного переустройства, таким образом, уведомив орган о выполненных работах
Но здесь важно точно знать, какие именно перегородки и конструкции являются несущими, чтобы не допустить ошибку в процессе переделки
С предоставлением проекта и технического заключения от автора дома
Для потенциально опасных перепланировок необходим специальный проект, а также техническое заключение. Эту документацию разрабатывает и выдает автор технического проекта дома. К такому переустройству относятся работы, затрагивающие инженерные коммуникации, устройство полов, несущие элементы и конструкции.
Изначально, проектная организация, разработавшая проект дома (автор), проводит проверку жилого помещения и определяет возможность/невозможность проведения предполагаемых изменений конфигурации жилья. После этого разрабатывается проект перепланировки, который предоставляется вместе с пакетом документов в Жилищную инспекцию.
С предоставлением проекта, выполненного организацией, имеющий допуск СРО
Справка. Проектная организация – это компания, которая разрабатывает и выпускает проект перепланировки в недвижимости. Данная фирма должна иметь соответствующую лицензию (допуск СРО), позволяющую оказывать подобные услуги населению.
К таким фирмам обращаются, если для согласования ремонтно-строительных работ в квартире требуется проект, но несущие конструкции и элементы, при этом не затрагиваются. К таким работам относится:
- перенос газовой плиты (подключенной к центральному газопроводу стационарно);
- монтаж/демонтаж межкомнатных перегородок и переборок;
- изменение/дополнение конструкции полов;
- перенос дверных проемов в перегородках и т.д.
При этом, стоит помнить, что при проведении перепланировки, возможно наличие скрытых работ (например, при укладке гидроизолирующего слоя напольного покрытия).
Скрытые работы обязательно должны быть зафиксированы работником Жилищной инспекции (при их проведении, необходимо оповестить службу), который проконтролирует ход работ, а также составит акт о наличие скрытых работ. Данный акт является обязательным документом для получения другого акта – о завершении переустройства жилья.
Перепланировка квартиры: распространенные мифы
Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:
«Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»
Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение – подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.
«Дизайнерский эскиз или план от строителей – этих документов достаточно для одобрения перепланировки»
Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.
Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.
«Согласование не отнимет много времени»
Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.
