Возвращение доходных домов
Мы уже рассказывали о том, что на данный момент в России идет строительство арендных домов, за реализацию которых отвечает ДОМ.РФ. В 2020 году некоторые из них уже вышли на рынок.
Если говорить об объемах, то на сегодняшний день госкорпорация инвестировала в 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и других городах на общую сумму 46,9 млрд руб. В переводе на единицы недвижимости – это около 9 тыс. квартир и апартаментов.
Современные арендные дома в России — это квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией, с ремонтом, меблировкой и бытовой техникой. Договора аренды заключаются также с юрлицом.
Масштабирование инициативы
Параллельно власти обсуждают возможность расширения практики «цивилизованной» аренды.
Так, например, президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предложила разработать стандарты проектного и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента доходных домов. Решением вопроса могут заняться Минстрой, ДОМ.РФ и Банк России. Для регионов подготовят методические рекомендации по созданию доступного наёмного жилья.
Дополнительно простимулировать частных инвесторов планируется через налоговые льготы. Застройщикам за реализацию подобных проектов будут предлагать земельные участки, особые условия при подключении к сетям.
Бюджетная поддержка даст юрлицам возможность опускать тарифы на аренду ниже рыночной – дисконт может достичь 70%, отмечает Косарева, ссылаясь на расчеты ведомства.
Вопросы к инициативе
Арендные дома должны стать прекрасной альтернативой существующему, практически нелегальному рынку. Но к «светлому будущему» есть несколько насущных вопросов.
Во-первых, самый важный – цены. Несмотря на представленные чиновниками расчеты, реальность такова, что, например, величина арендной платы в домах от ДОМ.РФ в Москве превышает среднерыночную на 25%. Аналогичную ситуацию прогнозируют и в Екатеринбурге, когда в 2023 году будет введен в эксплуатацию первый дом с квартирами в найм. Снижение стоимости приведет к падению доходов инвесторов, которые не готовы к убыткам.
Во-вторых, рынок озабочен формированием монополии. Институты развития, застройщики и банки способны полностью вытеснить частников и мелких участников рынка. Помимо арендодателей, которые уклоняются от налогов, пострадают и законопослушные собственники, а также те, для кого аренда – единственный источник доходов.
В-третьих, как реализуют инструмент доходных домов регионы? Не все готовы работать в этом направлении.
Напомним, что согласно планам Минстроя, к 2023 году в стране построят 30 млн. кв. м жилья под аренду.
На годы вперёд
Любопытно, что за время пандемии в России заметно увеличилась и средняя сумма ипотечного кредита. Так, если ещё с марта по апрель 2020-го на фоне временного введения карантинных мер показатель опускался с 2,59 до 2,37 млн рублей, то в последующий месяцы значение стало непрерывно расти и в апреле 2021-го превысило 3 млн рублей — впервые за всё время наблюдений. Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй (НКБИ).
«Большинство объектов покупалось в ипотеку с первоначальным взносом менее 40—50%. На фоне низких ставок активизировались также те, кто уже имел недвижимость, но собирался улучшить жилищные условия. Кроме того, значимую популярность получили альтернативные сделки, когда покупатель продаёт своё жильё, берёт в кредит недостающую сумму и покупает квартиру большей площади», — объяснил Пётр Гусятников.
«Рекордно низкие ставки по ипотеке позволили многим ипотечным заёмщикам варьировать срок кредита, чтобы получился наиболее комфортный ежемесячный платёж. Фактический срок, за который заёмщики погашают ипотеку, существенно меньше официальных данных, но подчеркну, что у заёмщика есть выбор — гасить ипотеку досрочно или вносить плановый платёж», — добавил Михаил Гольдберг.
Кризис – не повод отказываться от покупки бизнеса
Эксперты ЦИАН отмечают восстановление спроса на покупку помещений с действующим бизнесом. В сравнении с допандемийным началом года потенциальный спрос ниже всего на 2%. Относительно весеннего локдауна готовность приобрести бизнес – выше на 61%.
Хуже спрос на готовый бизнес восстанавливается в Волгограде, Нижнем Новгороде, Воронеже и Московской области. В Москве интерес ниже докризисного на 3%.
Динамика просмотров объявлений о покупке готового бизнеса
За счет роста числа желающих продать свой бизнес, предложение превышает спрос значительнее, чем в начале года, несмотря на сопоставимый спрос. Объявлений о продаже бизнеса стало меньше в Московском регионе (-6% в сравнении с периодом ограничений). Причем сокращение объема наблюдается преимущественно с сентября (-12% за два месяца).
В Петербургской агломерации в сравнении с весенними значениями число объявлений о продаже готового бизнеса выше на 12%. В остальных городах-миллионниках – на 5%. В городах с численностью населения до миллиона – рост на 6%. Таким образом, несмотря на все меры поддержки бизнеса, собственники по-прежнему отказываются от своих предприятий, выставляя их на продажу.
В целом по РФ количество желающих продать свой бизнес на 26% выше, чем весной, – как правило, речь идет о тех, кто не смог «пережить» локдаун.
Динамика количества объявлений о продаже готового бизнеса
Регион | Относительно весеннего локдауна |
Москва+МО | -6% |
Санкт-Петербург+ЛО | 12% |
Другие города (население 1 млн+) | 5% |
Города (население до 1 млн) | 6% |
Самая непростая ситуация сохраняется в Ростове-на-Дону, где предложение о продаже готового бизнеса в сравнении с весной выше на 128%, а спрос на покупку – ниже на 4%. Похожая ситуация и в Воронеже (+88% по объему предложения и -8% по спросу). Самая позитивная ситуация в Ленинградской области (-48% по объему предложения и +33% по спросу), а также в Омске (-10% и +31% соответственно).
Спрос по покупку готового бизнеса и объем предложения таких объектов
Город | Интерес к покупке готового бизнеса | Динамика объявлений о продаже готового бизнеса | |
Относительно «докризисного» начала года | Относительно весенней самоизоляции | Относительно весенней самоизоляции | |
Москва | -3% | 70% | -6% |
Московская область | -12% | 43% | -21% |
Санкт-Петербург | 0% | 72% | 49% |
Ленинградская область | 33% | 2% | -48% |
Новосибирск | 13% | 98% | 41% |
Екатеринбург | 16% | 58% | 19% |
Казань | 9% | -28% | 31% |
Нижний Новгород | -10% | 51% | 16% |
Челябинск | 34% | 129% | 31% |
Самара | 4% | 51% | 34% |
Омск | 31% | 74% | -10% |
Ростов-на-Дону | -4% | 32% | 128% |
Уфа | 113% | 161% | 28% |
Красноярск | -4% | 59% | -18% |
Воронеж | -8% | 58% | 88% |
Пермь | 15% | 84% | 26% |
Волгоград | -14% | 83% | -3% |
Все города (1 млн+) | -2% | 61% | 5% |
Почти пятая часть объявлений о продаже связана с гостиничным бизнесом (21% от всего числа). В сравнении с весенним периодом таких объявлений стало больше на 63%. Доля магазинов – 14% (+28% по числу объявлений к весне), кафе и рестораны занимают 13% от всего объема предложения (+15% по числу). В список также вошли офисы, салоны красоты, предприятия сферы развлечений, медицинские учреждения.
Какой бизнес продают чаще других?
Сфера бизнеса | Доля от всех объявлений о продаже готового бизнеса | На сколько больше объявлений в сравнении с мартом? |
Отели и гостиницы | 21% | 63% |
Магазины | 14% | 28% |
Кафе и рестораны | 13% | 15% |
Офисы | 12% | 31% |
Салон красоты | 9% | 14% |
Развлечения | 4% | 33% |
Медицина | 2% | 14% |
Пекарня | 2% | 18% |
Автомобильные мойки и автосервисы | 2% | 57% |
Анализ рекламных бюджетов
Для многих участников рынка коронакризис стал поводом разобраться в эффективности каналов привлечения арендаторов. Компании старались перераспределить свои ресурсы на те инструменты, которые наиболее актуальны в этот период — профессиональное составление описаний объектов, тщательное заполнение календаря бронирований, улучшение качества и увеличение числа фотографий.
Также посуточники не пренебрегали перепозиционированием объектов. Например, сейчас актуальна работа из дома, поэтому компании стали предлагать квартиры не для проживания, а для организации рабочего места, где можно сосредоточиться на делах и не отвлекаться на семью и быт.
На годы вперёд
Любопытно, что за время пандемии в России заметно увеличилась и средняя сумма ипотечного кредита. Так, если ещё с марта по апрель 2020-го на фоне временного введения карантинных мер показатель опускался с 2,59 до 2,37 млн рублей, то в последующий месяцы значение стало непрерывно расти и в апреле 2021-го превысило 3 млн рублей — впервые за всё время наблюдений. Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй (НКБИ).
«Большинство объектов покупалось в ипотеку с первоначальным взносом менее 40—50%. На фоне низких ставок активизировались также те, кто уже имел недвижимость, но собирался улучшить жилищные условия. Кроме того, значимую популярность получили альтернативные сделки, когда покупатель продаёт своё жильё, берёт в кредит недостающую сумму и покупает квартиру большей площади», — объяснил Пётр Гусятников.
«Рекордно низкие ставки по ипотеке позволили многим ипотечным заёмщикам варьировать срок кредита, чтобы получился наиболее комфортный ежемесячный платёж. Фактический срок, за который заёмщики погашают ипотеку, существенно меньше официальных данных, но подчеркну, что у заёмщика есть выбор — гасить ипотеку досрочно или вносить плановый платёж», — добавил Михаил Гольдберг.
Дачная жизнь
Как отмечают опрошенные RT эксперты, введение режима самоизоляции и закрытие границ в период острой фазы пандемии спровоцировали высокий интерес россиян к покупке загородной недвижимости. По данным «Авито Недвижимости», в мае 2021 года спрос на коттеджи и дома вырос на 35% по сравнению с мартом 2020-го. При этом особенно заметно покупательская активность увеличилась в категории дач — в 1,7 раза.
- РИА Новости
«В результате перевода многих граждан на удалённый формат работы или учёбы россияне стали рассматривать загородные объекты в качестве постоянного места жительства, а не только как место для отдыха. Развитию сегмента способствовали и меры государственной поддержки в виде продления дачной амнистии, реализации программы сельской ипотеки и расширения перечня возможностей использования материнского капитала», — отметил Дмитрий Алексеев.
При этом покупатели всё чаще рассматривают для себя покупку именно земли, а не готового дома, добавил Алексей Попов. По его словам, в настоящий момент почти четверть всех просмотров загородных лотов приходится на земельные участки.
«Во многом это связано с утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем. Это делает такие лоты более привлекательными», — заключил Попов.
Как работает коммерческая недвижимость в условиях пандемии
Во время пандемии случилась интересная история с одним помещением, которое находится в самом центре Петербурга. Довольно долгое время помещение, которое находилось прямо возле одного из центральных метро. Арендовала местная сеть кофеен, которая славится своим качеством и стабильностью. Это компания, у которой все хорошо — охарактеризовать ее можно именно так.
Однако через год после начала пандемии она стала отказываться от своих убыточных торговых точек. И эта крупная компания, имеющая около 100 заведений. В условиях снижения прибыли сумела продержаться лишь год, после чего стала минимизировать убытки.
Арендатор же быстро нашел новых клиентов — ими оказались сеть столовых, одна из самых популярных в городе. Но её тоже хватило всего лишь на 6 месяцев работы на этом месте. И для владельца помещения вдруг выяснилось, что его коммерческая недвижимость. Находящаяся в самом центре города больше не приносит доход.
То есть мало сейчас иметь хорошее расположение и нормальный ремонт, нужно иметь еще что-то сверх этого. Удивительно, но даже крупнейшие игроки на рынке не могут терпеть убыток на достаточно небольшом временном отрезке. Что уж говорить про малый бизнес, который просто не «потянет» такие траты.
Но самое смешное и удивительное в этой истории заключается в цене аренды — она едва превышала 300 тысяч в месяц. По сути, это копейки для центра города с населением в 6 миллионов человек. Однако в условиях пандемии, даже такие незначительные для сетевиков траты, оказываются слишком высокими.
Все это говорит о том, что стандартная схема «от дедушки досталось помещение в центре — и ты навечно обеспечен» просто перестает работать. А это, в свою очередь. Дает ясный сигнал, что на рынке коммерческой недвижимости уже произошли фундаментальные изменения, требующие долгосрочного и внимательного изучения.
Как изменился малый бизнес за время пандемии
Еще до пандемии малый бизнес постепенно покидал маленькие торговые помещения в городе, и перемещался в интернет. Теперь люди понимают, что продавать футболки из Китая выгоднее через Вайлдберриз, чем в грязном и темном магазинчике. Естественно, этот факт сильно повлиял на позиции коммерческой недвижимости, однако никаких глобальных изменений пока замечено не было.
Теперь этот фактор будет играть еще большую роль. Если у человека есть выбор, вести бизнес онлайн или оффлайн, он в большинстве случаев укажет на первый вариант. Исключение — то, что не работает онлайн. Например, парикмахерские или салоны красоты. Зато всё популярнее становятся объекты общественного питания, работающие только на доставку.
Площади в ТЦ простаивают, но офисы продолжают работать
Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.
На время режима самоизоляции девелоперской компании Glincom пришлось снизить арендные ставки в торговых центрах до уровня эксплуатационных платежей, рассказал «Секрету» Иван Татаринов.
«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.
Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.
В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов.
«Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.
По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.
Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.
Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.
Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.
Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com/Hackman
Что будет дальше — после пандемии?
С наступлением полной отмены карантинных мер в мире и снижением уровня заболеваний в тех странах, которые карантин не вводили, мы не увидим полноценного возврата к рынку, существовавшему до пандемии. Сейчас пока нет данных о снижении спроса на недвижимость, однако, исходя из моего опыта, я бы предположил, что и в мире в целом, и в Беларуси в частности стоит ожидать снижения спроса на офисную недвижимость на 20−30%, а также аналогичного падения в ритейл-секторе. Что, соответственно, приведет к ощутимому снижению арендных ставок.
Поскольку речь идет об уникальной общемировой проблеме, опыта взаимодействия с которой раньше ни у кого не было, я бы посоветовал бизнесу не принимать поспешных решений. Нужно посмотреть, как будет развиваться ситуация далее: насколько оперативно будут «открываться» страны, насколько быстро население в Беларуси будет возвращаться к привычной модели потребления.
Летом многие люди в отпусках, поэтому пока собственникам оптимально держать процессы на прежнем уровне, смотреть по сторонам и просчитывать в течение июля-августа план «Б» на случай, если в сентябре потребители не вернутся к привычной модели потребления. И если возвращения не произойдет, сократить издержки, прежде всего арендную плату, перевести часть офиса на удаленную работу и, возможно, оптимизировать торговые площади.
Бизнесу нужно смотреть на показатели своих розничных точек и анализировать, заниматься оптимизацией. Как, например, поступают в сети Fashion House, которая управляет брендами Mango, Harry Weber, SMS — активно, не церемонясь, сокращают свои магазины в тех торговых центрах, в которых от арендодателей не было адекватных уступок в связи с пандемией.
Другой пример — один из крупнейших импортеров декоративной и уходовой косметики в Беларуси — сети DNK и Inglot. До пандемии какие-то магазины данных сетей были более прибыльны, какие-то — чуть менее. Но сейчас мы можем увидеть укрупнение магазинов и сужение площадей: бренды объединяются в рамках одной торговой площади, разделяя ее между собой, тем самым сокращая расходы.
Фото с сайта kastom.by
Таким образом, если раньше средний бизнес в Беларуси позволял себе держать не очень прибыльную точку с зазором на будущее, то на данный момент владельцы от этого отказываются и стараются оптимизировать издержки.
Если затронуть тему офисной недвижимости, можно заметить, что на кризис, связанный с пандемией, накладывается кризис «идеологический». Это связано с появлением большого выбора мест для работы. Например, многие люди предпочитают съемным офисам коворкинги: ты платишь почасовую аренду — и забываешь о коммунальных платежах, разборках с арендодателями и выкупе парковочных мест. Некоторые сейчас работают и в лобби отелей, и в заведениях, и даже на фудкортах и не платят вообще ничего, а чувствуют себя комфортно.
Фото с сайта unsplash.com
Стоит ли приостанавливать строительство недвижимости и открытие своих проектов из-за пандемии? По примеру местных белорусских небольших проектов, например, открывшегося в разгар пандемии заведения Easy Bar на месте The Sad, можно сказать, что проекты, которые к началу пандемии были на стадии ввода в эксплуатацию, будут открываться. Потому что владельцам некуда девать уже обученный персонал, технику и продукцию, вложения в неотделимые улучшения. Но те проекты, которые только планируются на данный момент, взвешиваются намного тщательнее, чем раньше, — ведь ни один инвестор не хочет рисковать слишком сильно.
ВСЕ НА ВЫХОД ИЗ СЕРОЙ ЗОНЫ
Почему дикими темпами дорожает съемное жилье? Да по той же причине, что и прочие квадратные метры. Два года длится пандемия. Два года мало что строится. А люди продолжают рождаться, семьи нуждаются в дополнительной жилплощади. В поисках лучшей жизни и работы россияне стали чаще переезжать в крупные города и снимать жилье.
Количество разводов в этом году, согласно статистике Росстата, выросло почти в 4,5 раза. То есть людям нужно также куда-то разъезжаться, чтобы не мозолить друг другу глаза и не доводить до вспышек домашнего насилия. Дефицит жилья в России подстегивает спрос на арендное жилье.
Больше всего выросли в цене, как водится, однушки. В среднем стоимость месяца аренды такой квартиры в России сейчас составляет 23 тысячи рублей в месяц. Но, конечно, цены очень разные в зависимости от города и региона. Самый большой рост цен на арендное жилье и самый большой спрос на него показывает Москва.
Минстрой заявил о необходимости вывода рынка арендного жилья из тени. А то, мол, из-за низкой собираемости налогов с участников рынка съемного жилья госбюджет теряет 162 млрд рублей. К слову, госбюджет много из-за чего деньги теряет. Например, из-за вывоза капитала в офшоры Россия за последние 25 лет потеряла 750 млрд долларов, по подсчетам Bloomberg. А чистый вывоз капитала из РФ частным сектором за первые шесть месяцев этого года составил 28 млрд долларов, по данным Банка России. Да и крупнейшие торговые сети в стране – «Ашан», «Пятерочка», «Перекресток», «Магнит» и прочие – зарегистрированы кто в Нидерландах, кто во Франции, кто на Кипре. Часть налогов утекает по месту их прописки. Но деньги решили взыскать с самых «главных» тайных миллионеров: с тех, кто сдает внаем квартиру, и с тех, кто ее снимает.
Минстрой предлагает такие штрафы: за каждый расчет вне ГИС – от 500 до 2,5 тысячи рублей для физлиц и от 5 тысяч до 10 тысяч рублей для юрлиц. За «искажение информации» – 3-5 тысяч рублей для граждан и 30-50 тысяч рублей для компаний, причем за каждый выявленный случай. Поправки собираются внести в Кодекс об административных правонарушениях.
Пересмотр портфеля
С учетом обстоятельств многие компании сделали ставку на эконом-сегмент и всегда востребованные варианты вроде бюджетных квартир у метро, а от дорогих или требующих больших вложений типов жилья временно отказались.
Есть и те, кто воспринял кризис как удачный момент, чтобы пополнить портфель качественными предложениями из категории долгосрочного найма, так как многие собственники лишились постояльцев и стали искать возможности для восстановления пассивного дохода. Сейчас проще убедить собственника в сдаче жилья в субаренду для последующей пересдачи в краткосрок.
Также период вынужденной самоизоляции активно использовался для благоустройства и мелкого ремонта, на который обычно не хватало времени или сил. К моменту выхода из кризиса потенциальные арендаторы будут иметь обновленные и комфортные объекты.
Насколько это безопасно?
Один из самых частых вопросов, когда речь заходит о дистанционном оформлении сделки. В плане рисков тут все так же, как и в офлайне. Добавился только момент отсутствия личного контакта, поэтому возможно некоторое недопонимание. Но все нюансы легко обсуждаются и онлайн. Из минусов можно назвать риск упущения каких-то важных деталей при виртуальном осмотре квартиры. Если цвет стен, свежий ремонт и качество мебели оценить не сложно, то подтекающий кран или подозрительное влажное пятно на потолке можно не заметить.
В остальном все происходит так же, как в привычном офлайн режиме: проверка документов собственника, права на владение недвижимостью, отсутствия задолженности по коммунальным платежам, условий договора и т.д. В любом случае, для снижения рисков стоит поручить подбор жилья и проведение сделки профессиональному риэлтору или юристу.
Виртуальные сделки аренды будут эффективным и нужным инструментом после пандемии, если, например, собственник проживает далеко, а квартиру по доверенности сдает доверенное лицо. Ну и как раньше, когда действовали airbnb и booking при краткосрочной аренде. Вероятно, онлайн-сервисы на рынке недвижимости будут и дальше активно развиваться во всех направлениях. Будущее за высокими технологиями.
Пандемия обязательно закончится, а инновации останутся.
Благие намерения
Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.
Разогретый рынок
- По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
- В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
- В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
- В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
- Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
- Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.
«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).
По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.
В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.
Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).
В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.
«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.
Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.
Изменение условий и скидки для арендаторов
Если говорить про динамику в апреле, то спрос рухнул. Кто-то держит старые цены в надежде, что после отмены карантина все восстановится. Кто-то торопится сдать и делает скидку 15-30%. А кто-то не хочет и ждет восстановления спроса, хотя эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен в ближайшей перспективе. Сотрудники агентств отмечают резкое увеличение запросов клиентов на изменение условий договоров в сторону снижения цены. Пока арендодатели соглашаются на предоставление дисконта на 2-3 месяца в надежде, что скоро ситуация стабилизируется. Но, возможно, возврат к прежним ценовым значениям произойдет еще не скоро.
Среди арендаторов много айтишников. У них есть деньги и появилась возможность снять жилье дешевле. Сформировалась новая категория арендаторов — людей, которые снимают отдельные квартиры на период самоизоляции. Кто-то хочет отдохнуть от семьи и побыть в одиночестве, кто-то обустраивает себе удаленный офис. Люди со стабильным доходом переезжают в более престижные районы, пользуясь ситуацией с падением цен. Другие, наоборот, теряют работу и перемещаются в более скромные квартиры. В сегменте бюджетного жилья стабильным контингентом являются мигранты, работающие в коммунальной сфере.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
- снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
- рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
- страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Меры поддержки
Если арендатор относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (СМСП), организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, то для них планируется принять меры господдержки по аналогии с мерами 2020 года.
«Арендные каникулы» (отсрочка платежа, уменьшение арендной платы, освобождение от нее) могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, когда это предусмотрено договором. В рамках специальных мер поддержки могут быть согласованы отсрочка платежа и уменьшение арендной платы.
Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем непросто.
Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о «каникулах»? Скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится, либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться имуществом не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.
Вы можете договориться о том, что вы не вносите плату за определенный период и затем распределяете ее на оставшийся период аренды. Например, платежи за 2021 г. или определенные месяцы 2021 г. арендатор вносит равными частями в течение 2022 г.
Вы можете договориться и установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.
Такое доп. соглашение можно составить в общем порядке.
Обратите внимание, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможно использовать имущество по изначально согласованному назначению (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020))
Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору — налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).
Обратите внимание: если ваш договор был зарегистрирован, то нужно зарегистрировать также доп. соглашение о его изменении
Если вы во исполнение ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите доп. соглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушают антимонопольное законодательство и не требуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России).
Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятия, которые отменены властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.
