Арендаторам могут разрешить разрывать договоры в одностороннем порядке

Основания

Конкретные основания для расторжения различаются для каждой из сторон аренды.

По инициативе арендатора

По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в случаях, указанных в ст. 620 ГК РФ. Основаниями для того чтобы арендатор обратился в суд и добился расторжения договора, согласно нормам этой статьи будут являться:

1. Не предоставленное в пользование имущество либо препятствия в пользовании им, если их чинит арендодатель.
2. Недостатки арендованного имущества, которые не были оговорены до заключения договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре или проверке до того, как сделка была заключена.
3. Если в обязанности арендодателя по закону либо договору входит капитальный ремонт передаваемого имущества – то отсутствие этого ремонта в установленные, либо в разумные сроки.
4. Имущество пришло в состояние, делающее невозможным его использование по назначению – если при этом в порче арендатор не виноват.

Ст. 620 также указывает, что стороны вправе предусмотреть и иные случаи, когда арендатор будет иметь право на досрочное расторжение договора.

Кроме того, она же ссылается на общие нормы, касающиеся права на расторжение из-за того, что условия договора были существенно нарушены (ст. 450 ГК).

Однако правом досрочно расторгнуть договор наделён не только арендатор.

По предложению арендодателя

Арендодатель, если его существенные интересы нарушены, тоже может воспользоваться помощью суда и прекратить действие аренды. Ст. 619 ГК РФ указывает, что досрочное расторжение по инициативе арендодателя возможно в следующих ситуациях:

• Арендатор пользуется имуществом таким образом, что ухудшает его состояние.
• При пользовании имуществом арендатор нарушает его назначение либо условия договора, если такое нарушение происходит неоднократно.
• Больше двух раз подряд не была внесена плата за пользование арендованным имуществом.
• Если по договору либо закону обязанность капитально ремонтировать имущество возложена на арендатора, то в случае, если такой ремонт не производится в установленные либо разумные сроки.

Как и в предыдущем случае, арендодатель вправе произвести расторжение договора через суд и в других случаях, когда есть существенное нарушение его условий со стороны арендатора.

ВНИМАНИЕ: ГК ограничивает право арендодателя на расторжение. По закону обратиться в суд он может не раньше, чем после письменной претензии арендатору. Если тот не отреагирует и в разумный срок не исправит допущенные нарушения, договор может расторгаться

Если тот не отреагирует и в разумный срок не исправит допущенные нарушения, договор может расторгаться.

Судебные разбирательства

При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.

К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.

Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.

Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.

В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.

К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.

По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.

В какой суд обращаться?

Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России. Существует правило:

1. Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
2. Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело согласно ст. 27 АПК РФ подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

• Для ИП – по месту постоянной регистрации.
• Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 ГПК РФ).

Составление иска

Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

1. Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
2. Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

В обоих случаях иск должен:

• Подаваться в письменной форме.
• Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
• Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
• Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

1. Копия договора.
2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

Досрочное расторжение договора аренды арендатором: причины

Существует два достаточных условия для расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

• обоюдное согласие сторон;
• решение суда.

Согласно действующему ГК РФ, у арендатора есть четыре основания для обращения в суд с целью преждевременного расторжения договора

Однако важно отметить, что список этих причин не является исчерпывающим. Его можно дополнить другими основаниями, указав их в договоре

В ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренды по иным обстоятельствам, если они указаны в документе. Вернемся к основным четырем основаниям. Первая из них – нежелание арендодателя передавать объект в использование.

Особенно актуальной эта причина становится в ситуациях, когда заключение соглашения и непосредственно передача объекта имущества в пользование происходят в разное время.

Также как повод для прекращения действия договора, можно трактовать образование препятствий арендатору в эксплуатации имущества.

К примеру, арендодатель без предупреждения и уведомления арендатора сменил замок не дверях либо отключил объект недвижимости от водо- или этлектроснабжения.

Вторым основанием для расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора является выявление в объекте недостатков, затрудняющих или делающих невозможным его эксплуатацию.

Для суда важно соблюдение двух условий:

• перед тем, как договор был подписан, арендатор не был уведомлен об имеющихся недостатках;
• при осмотре объекта, у арендатора не было объективной возможности заметить определенный недостаток.

В таком случае, суд назначит проведение специальной экспертизы. Если по ее итогам будет выявлено, что данные дефекты были учинены арендатором, он будет обязан выплатить арендодателю сумму, эквивалентную нанесенному ущербу, а сам договор будет расторгнут.

Также соглашение может быть прекращено по инициативе арендатора в том случае, если собственник имущества всячески уклоняется от своего обязательства провести капитальный ремонт объекта.

Как правило, данные обязательства затрагивают владельцев, сдающих в аренду объекты недвижимости либо автотранспорт. Капитальный ремонт подразумевает либо замену, либо реконструкцию основных составляющих объекта.

В большинстве случаев, законодательство возлагает обязательство проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду объекта именно на его владельца.

Иногда, все же, допускается исключение из этого правила. Если капитальный ремонт возлагается на арендатора, его отсутствие уже не станет основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Четвертая и последняя регламентированная ГК РФ причина прекращения действия договора по инициативе арендатора – нанесение арендуемому объекту критического повреждения, делающего его дальнейшее использование невозможным.

Обязательное условие: арендатор никоим образом не мог помешать случившемуся. К примеру, в квартире, расположенной по соседству от арендуемой, произошел масштабный пожар, город охватило стихийное бедствие и др.

Важно отметить, что перечисленные причины позволяют арендатору расторгнуть договор исключительно в суде. При этом стороны могут прекратить договор без суда в любой момент, но только по обоюдному согласию

Это возможно при правильном составлении всех бумаг.

Общая информация

Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.

Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.

Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.

Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.

Им же может стать и другое недвижимое имущество.

Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без суда

Досудебное урегулирование решает многие спорные моменты без серьезных потерь. Процедура расторжения может быть предусмотрена в договоре аренды. Если особенности прекращения арендных взаимоотношений будут оговорены перед подписанием, то вопрос решится без суда.

Срок действия соглашения является важным моментом. Расторжение возможно при подписании бессрочного договора.

Единственным условием при этом является оповещение арендатора за 3 месяца о будущих намерениях. Если дело касается объекта недвижимости или арендуется другое имущество, разрешено отправлять уведомление за 1 месяц.

Право для бессрочных договоров не прописывается отдельно, а предусматривается по умолчанию на законодательном уровне.

Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком

Если в договоре аренды указан срок его действия, то порядок его расторжения в одностороннем порядке может быть судебным и внесудебным. Это зависит от содержания договора.

Статья 450 ГК РФ позволяет любой из сторон договора обратиться в суд с требованием его досрочного прекращения:

• в случае существенного нарушения условий договора другой стороной;
• в других случаях, которые прямо указаны в законе или договоре.

По аренде эти другие случаи прописаны в ГК РФ. В соответствии со ст. 619 суд по требованию арендодателя может расторгнуть договор досрочно, если установит, что арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта, если такая обязанность за ним закреплена.

Условием для обращения в суд ст. 619 ГК РФ ставит направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поэтому сначала нужно направить претензию. И только если арендатор ее проигнорирует, можно обращаться в суд.

Если арендатор задолжал арендную плату, то обязательно потребуйте погашения долга в претензии. Это позволит в рамках одного дела и расторгнуть договор, и взыскать задолженность.

Без обращения в суд арендодатель может отказаться от договора с установленным сроком действия, только если такое право за ним прямо закрепляет договор. Такое условие не противоречит закону.

Если право на односторонний отказ есть, то нужно проверить условия, при которых арендодатель может им воспользоваться.

Договор может предусматривать возможность отказа от договора:

• в любой момент по желанию арендодателя,
• при наличии конкретных обстоятельств.

В обоих случаях для реализации права нужно направить уведомление об отказе от договора арендатору. Как правило, еще на стадии заключения договора стороны согласуют и срок, в течение которого нужно уведомить другую сторону об одностороннем отказе. Если вдруг он не согласован, то руководствуемся п. 1 ст. 450.1 ГК РФ: договор прекращается с момента получения уведомления.

Когда наступает день расторжения договора, нужно оформить все тот же акт приема-передачи имущества. Но это получается сделать не всегда. Причин может быть две: арендатор пропал или он не спешит возвращать имущество.

Возврат помещения: безопасный порядок действий

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества

Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).

Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен

С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).

Действовать лучше так

1. Повторно известить арендодателя о готовности возвратить имущество. Также нужно указать на необходимость явиться для его приемки.

Примерное содержание письма

«Договор аренды № 12-2021/12 от 01 декабря 2021 г. прекратил свое действие. Помещение освобождено и готово к передаче арендодателю.

В целях обеспечения возврата имущества при прекращении договора аренды повторно извещаем вас о необходимости направить уполномоченных представителей для подписания документов о возврате помещения по месту его нахождения в 10 часов 00 минут «28» августа 2022 г. В случае невозможности явки по уважительным причинам в указанное время просим уведомить для переноса на другую дату или время.

В случае неявки будем вынуждены оформить акт возврата помещения в одностороннем порядке».

Письмо можно отправить любыми способами, перечисленными выше, с возможностью достоверно установить, что адресат его получил.

2. Подписать акт возврата помещения со своей стороны, если представитель арендодателя не явился. Также нужно зафиксировать фактическую передачу помещения иными доказательствами, например, это могут быть подписи свидетелей, фото-видео съемка.

Чтобы обеспечить доказательства факта возврата помещения и его технического состояния на момент возврата, можно пригласить нотариуса.

3. Направить арендодателю односторонний акт возврата помещения. С этого момента начисление арендной платы прекращается.

Пример из практики. Арендодатель отказывается принимать помещение

Индивидуальный предприниматель арендовал помещение под размещение мини-кофейни в торгово-развлекательном комплексе. Он обратился к арендодателю с предложением расторгнуть договор и получил отказ.

Юристы проанализировали условия договора и определили основание для прекращения договора в одностороннем порядке. Предприниматель направила соответствующее уведомление арендодателю об отказе от исполнения договора. Однако в день прекращения договора представитель арендодателя не явился.

Предприниматель повторно известил арендодателя письменно и по телефону о необходимости явиться для приемки помещения. С участием двух свидетелей — постоянных покупателей торгового комплекса — оформил и подписал односторонний акт, зафиксировал состояние помещения с помощью фото- и видеосъемки, опечатал помещение бумажной пломбой, ключи передал на пост охраны, а копию акта — арендодателю через приемную торгово-развлекательного комплекса. Договор прекратил действие.

Досрочное прекращение договора аренды по соглашению сторон

Возможность досрочного прекращения правовых отношений по взаимному согласию сторон предусмотрена законодательством

Но важно учитывать, что устной договоренности в этом случае недостаточно. Чтобы исключить возможность возникновения неблагоприятных последствий в будущем, необходимо зафиксировать этот факт документально

Для этого следует составить соглашение в письменной форме.

Этот документ должен соответствовать структуре основного договора. Необходимо включить в него следующую информацию:

• название документа;
• сведения о дате и месте его составления;
• данные сторон;
• суть соглашения (заключается в том, что стороны по взаимному согласию приняли решение о прекращении действия договора аренды имущества);
• порядок возврата имущества арендатором арендодателю;
• порядок погашения существующих финансовых обязательств (если по состоянию на дату составления документа оплата не была произведена);
• информация об отсутствии претензий между сторонами;
• сведения о количестве экземпляров документа;
• реквизиты сторон;
• подписи арендатора и арендодателя.

Статья по теме:
Что такое обеспечительный (гарантийный) платеж в договоре аренды

В тексте документа может быть отражена и другая информация или дополнительные условия, которые стороны посчитают нужным указать.

Внимание! Если предметом аренды является недвижимость, а срок действия соглашения составляет 1 год и более, потребуется составить заявление о прекращении права аренды имущества. Этот документ необходимо предоставить в ЕГРН для внесения в реестр соответствующих изменений

В целом процедура расторжения сделки аренды по взаимному согласию сторон состоит из следующих этапов:

1. Направление одной стороной другому участнику сделки письменного уведомления с предложением разорвать соглашение.
2. Согласование порядка и сроков возврата имущества, а также даты расторжения сделки.
3. Заключение письменного соглашения о прекращении правовых отношений между сторонами.
4. Проведение государственной регистрации прекращения аренды (при необходимости).

Срок действия аренды прекращается с даты, согласованной между участниками сделки и указанной в тексте соглашения.

Позиция судов

1. Общие позиции об изменении и расторжении договора (ст. 450 ГК РФ)

• 1.1. К каким ситуациям применяется ст. 450 ГК РФ
  • 1.1.1. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не препятствует расторжению договора по общим основаниям (позиция ВС РФ, ВАС РФ).
  • 1.1.2. Изменен или расторгнут может быть только договор, являющийся действительным (позиция ВС РФ).

2. Позиции об изменении и расторжении договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

• 2.1. К каким ситуациям применяется п. 1 ст. 450 ГК РФ
• 2.2. К каким ситуациям не применяется п. 1 ст. 450 ГК РФ

3. Позиции об изменении и расторжении договора через суд в связи с существенным нарушением этого договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ)

• 3.1. К каким ситуациям применяется пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 3.1.1. Если залогодержатель в нарушение соглашения не обеспечил в установленный срок проведения торгов по продаже предмета залога, то это является существенным нарушением соглашения (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.2. Непередача первоначальным кредитором новому кредитору документов, удостоверяющих право требования, и несообщение имеющих значение сведений являются существенными нарушениями условий договора уступки (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.3. Внесение арендной платы не в полном объеме может быть признано существенным нарушением договора (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.4. Нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства могут служить основанием для расторжения договора (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.5. По вопросу о признании неоплаты приобретаемого имущества существенным нарушением договора купли-продажи есть две позиции высших судов (позиция ВС РФ, ВАС РФ).
  • 3.1.6. Неоплата имущества, приобретенного у продавца, который находится на стадии банкротства, в срок, установленный в договоре купли-продажи и в законе, является существенным нарушением договора (позиция ВС РФ, ВАС РФ).
  • 3.1.7. Если обязательства по договору купли-продажи возникают с момента получения аванса, а покупатель его не перечислил, то это является существенным нарушением договора (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.8. Продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплатил переданный ему товар (позиция ВС РФ).
• 3.2. К каким ситуациям не применяется пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
• 3.3. Какие обстоятельства нужно доказывать при возникновении спора в рамках пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 3.3.1. Факт нарушения договора не может служить основанием для расторжения договора, должна быть доказана существенность нарушения (позиция ВС РФ).
  • 3.3.2. Для расторжения договора поставки в судебном порядке довода покупателя о нарушении поставщиком сроков поставки недостаточно (позиция ВАС РФ).

4. Позиции об изменении и расторжении договора через суд в случаях, не связанных с существенным нарушением этого договора (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ)

• 4.1. К каким ситуациям применяется пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 4.1.1. Условие договора уступки требований, согласно которому договор расторгается в случае его неисполнения цессионарием, является самостоятельным основанием для расторжения договора (позиция ВАС РФ).
  • 4.1.2. Предусмотренное договором право продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор при задержке исполнения обязательств по оплате может быть реализовано в судебном порядке (позиция ВАС РФ).
• 4.2. К каким ситуациям не применяется пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 4.2.1. При отсутствии соглашения о передаче в суд не урегулированного во внесудебном порядке спора об изменении цены договора суд не вправе внести соответствующие изменения в договор (позиция ВАС РФ).
  • 4.2.2. Отмена публичным органом в порядке самоконтроля ранее принятых им актов о предоставлении участков в аренду не является основанием расторжения договора аренды (позиция ВС РФ).

5. Позиции об изменении и расторжении договора в связи с односторонним отказом от его исполнения (п. 3 ст. 450 ГК РФ — утратил силу)

С 01.06.2015 положения, аналогичные п. 3 ст. 450 ГК РФ, содержатся в п. 2 ст. 450.1 ГК РФ. Судебная практика по вопросу отказа от исполнения договора перенесена в Перечень позиций высших судов к ст. 450.1 ГК РФ.

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями

Ссылки по теме:

Соглашение о расторжении: правила составления

При согласии арендодателя и арендатора разрыв правовых взаимоотношений в вопросе аренды проходит по более простой схеме. После обсуждения нюансов стороны оформляют договор о расторжении и указывают в нем следующие данные:

• день и место составления
• данные по участникам сделки
• сведения о досрочном разрыве сотрудничества
• день прекращения обязательств
• факт отсутствия претензий друг к другу
• подтверждение передачи собственности с оформлением акта
• реквизиты, печать и подпись

Договор о расторжении составляется с учетом требований ГК РФ на форменном бланке или с учетом требований законодательства.