Оформление дачного участка в собственность, порядок действий и необходимые документы

Введение в эксплуатацию и параллельное оформление

Случаются ситуации, когда во время возведения постройки закон теряет свою юридическую силу, и тем гражданам, которые не успевают оформить документы по упрощенной системе, приходится проходить регистрацию на общих основаниях.

Чтобы избежать подобных случаев, можно начать регистрацию строений, которые только возводятся, но при этом пакет документов для МФЦ немного изменится:

• Паспорт гражданина РФ;
• Выписка из ЕГРН;
• Градостроительный план;
• Проект дома;
• Квитанция об оплате госпошлины.

После подачи этих документов, строительство будет одобрено (выдадут разрешение сроком на 10 лет). После того, как постройки будут возведены, собственник должен вызвать специальную комиссию, которая подпишет акт о введении строения в эксплуатацию.

Оформление дачного жилого здания в собственность: целесообразность

Многие владельцы дачных участков, оформив собственность на землю, не собираются регистрировать возведенные на ней строения. Это объясняется желанием избежать дополнительных расходов на процедуру постановки здания на учет, последующей уплаты налога на недвижимость.

Макет построек

Но если дачный дом не зарегистрирован в кадастровом реестре, собственнику не удастся его продать, подарить, завещать по наследству или совершить любые другие действия с недвижимостью.

Кроме проблем с распоряжением домом и участком, в отношении собственников, не оформивших дом, могут приниматься меры воздействия административного характера от назначения штрафов до сноса построек. Постановка дачной недвижимости на учет позволит избежать этих проблем и добиться следующих целей:

• исключить возникновение спорных ситуаций с владельцами соседних участков;
• оформить компенсационную выплату при сносе строения;
• провести к дому инженерные коммуникации.

Если дачный домик с участком и садом зарегистрирован надлежащим образом, в дополнение к перечисленным преимуществам владелец получает возможность в нем прописаться, если дом получит статус жилого.

Но если собственник не собирается пользоваться домом и совершать с ним различные юридические действия, зачем регистрировать такую недвижимость, ведь после этого придется платить налог. Российское законодательство не предусматривает мер, обязывающих владельца ставить на учет недвижимость.

Возможные проблемы

Время от времени в земельное право вносятся поправки. Многие владельцы не делают межевание земельного участка, считая, что установленного забора им достаточно.

К сожалению, на деле это оборачивается боком. К примеру, новый сосед не согласится с установленными границами и потребует перенести ограждение. Сопровождается выяснение кто прав, а кто виноват при помощи ссор и скандалов, которые приводят в суд.

Если участок не отмежеван, то с 2018 года возникнут сложности у людей при купле-продаже, дарении, получении наследства.

Закон запретил проводить какие-либо сделки с землей без четких границ, оформленных документально. Наследникам придется самим проводить межевание после вступления в наследство, чтобы оформить недвижимость на себя.

Необходимые документы

Кооперативный участок:

• Заявление о передаче земли в собственность (указываются данные паспорта, номер участка).
• Прилагаются документы кооператива (схема межевания участков, бумаги, подтверждающие права кооператива на землю, устав кооператива, регистрационное свидетельство и ФНС).
• Выписка из протокола или общего собрания или уполномоченного органа.
• Справка о том, что участок, находящийся в пользовании, используется согласно целевому назначению.

Документы кооператива нужны, если кто-то получает землю в этом кооперативе впервые. В остальном они есть у управления по земельным вопросам и их предоставлять нет необходимости.

Кооперативные участки передаются в собственность согласно закону каждому, обладающему землей в кооперативе, время вступления в кооператив не имеет значения.

Участок, выданный по решению муниципального или государственного органа, требует следующие бумаги:

• Решение о передаче в собственность земельного участка.
• Кадастровая документация, подготовленная заявителем по предварительному согласованию с соответствующим органом.

Перед этим подается заявление о том, чтобы было проведено согласование кадастровой документации, схемы расположения земельного участка. На этом этапе выясняется, реально ли вообще получить права на участок или нет.

Если на строительство нет никаких разрешительных документов

Строение, воздвигнутое без направления и получения всех необходимых уведомлений и документов является самостроем.

Гражданский кодекс РФ указывает на то, что права собственности на самострой у лица, его воздвигнувшего не возникает, самостроем нельзя пользоваться и, по общему правилу, самострой подлежит сносу.

В тоже время, тем же документом установлено, что самострой может быть признан объектом недвижимости и права на него могут быть признаны в судебном порядке. Для этого строение должны одновременно соблюдаться следующие требования:

1. Гражданин имеет законный права на землю, на которой расположена постройка.
2. Постройка соответствует всем нормативам.
3. Ее сохранение не нарушает права и интересы других лиц.

Соответствие всем норматива, в данном случае — самое сложное из условий, ведь если несоответствие в том, что у дома имеется лишний этаж — его можно демонтировать, но вот если проблема в том, что дом стоит слишком близко к границе участка — подвинуть строение сложнее.

В любом случае, даже если будет установлено несоответствие, гражданину будет дан срок на реконструкцию строения — от 3 месяцев до нескольких лет.

Правовые аспекты оформления земельного участка в собственность при наличии жилого дома

Правовое регулирование процесса оформления земельного надела с учетом имеющегося строения осуществляется на основе Земельного кодекс РФ и законодательства, предусматривающего регистрацию объектов недвижимости.

Порядок и условия перевода земель из государственной собственности в частную установлен нормами федерального законодательства. Таким образом, механизм преобразования участков един на всей территории Российской Федерации. Ряд особенностей предусмотрен в отношении переоформления земельных наделов, входящих в фонды дачных товариществ и кооперативов. Данная категория земель проходит оформление по упрощенной схеме в порядке так называемой «дачной амнистии».

При наличии на участке жилой постройки перевод земель осуществляется без проведения торгов.

Основным условием в данном случае является законность возведения дома и его соответствующая государственная регистрация.

Возможные проблемы и сложности

Не всегда получается оформить дом в собственность по дачной амнистии. Трудности могут возникнуть из-за права собственности на землю. У многих дачников оно отсутствует. Например, участок не состоит в государственном реестре. А значит, оформить его в собственность невозможно.

Часто возникают случаи, когда строение выходит за пределы участка, принадлежащего гражданину. Такие ситуации возникают из-за ошибок кадастровых инженеров или нарушения норм строительства при возведении постройки. Зарегистрировать такой объект возможно только после устранения несоответствий.

Если у человека маленький по размеру участок, получить право владеть им он сможет только на основании судебного решения. Для того чтобы построить новый дом, площадь земли должна быть не менее 6 соток. Если она меньше, то при обращении в Росреестр упрощенная система оформления дома будет отклонена.

Зачем технический план

Задумка депутатов благородная, по их мнению, так как теперь не будет возникать притязательств со стороны соседей, к уже оформленной недвижимости. Суть претензий в отдельных случаях в том, что участки предоставлялись без межевого плана, они оформлялись, далее на земле регистрировался дом. В результате надел в собственности, но какая его площадь непонятно. Это приводило к тому, что толпы соседей отправлялись в суд для решения проблемы межевания.

Еще одна причина, по которой был введен дополнительный документ для Росреестра – это предприимчивость самих жителей страны, а если  точнее смекалка, как бы обмануть государства. Суть обмана заключалась в следующей схеме:

1. Декларация, которая ранее заполнялась собственноручно, и данные, которые записал владелец, никто не проверял.
2. Появился более жесткий налоговый закон, который обязывал платить налог на недвижимость по кадастровой стоимости, которая формировалась на основе данных о собственности, то есть на базе заполненных деклараций.
3. А теперь самое интересное – площадь дома преднамеренно занижалась. В результате более низкие проценты по кадастровой стоимости в уплату налога, причем не на год-два, а на всю жизнь.

Особенно была удобна эта схема для владельцев домов с квадратурой достаточно внушительной. Часто владельцы 500 кв метров вписывали всего 150-200.

Отдельные нюансы оформления дачной постройки

Возможные различные нюансы при ответе на вопрос о том, как зарегистрировать дом на дачном участке в СНТ, в зависимости от создавшейся ситуации при оформлении. Далее – детальнее об особенностях регистрации дачной недвижимости в различных случаях.

После оформления

Недострой

Оформлять дачный дом в собственность можно в 2022 году и в отношении недостроенного объекта. Процедура регистрации в данном случае может проводиться такими способами:

1. Получить разрешение на строительство нового объекта и зарегистрировать жилой дом на участке в собственность по обычной схеме после возведения здания, собрав нужный пакет документов.
2. Начинать строительство без разрешения, а затем оформить объект как самовольно возведенный после завершения строительных работ. В этом случае придется заплатить штраф в размере 2 000 руб.
3. Зарегистрировать по составленной декларации.

Проблемы при составлении декларации связаны с необходимостью давать в документе точные характеристики, которые не всегда возможно определить, если не достраивать здание.

Получение статуса жилого дома

Садовый дом на даче предусматривает возможность временного пребывания. В нем невозможна прописка, и его нельзя использовать в качестве круглогодичного жилья, как городскую квартиру, для постоянного проживания. Для этого недвижимости должен быть присвоен статус жилой.

Деревянное здание в сельской местности

Такой дом должен соответствовать строительным нормам и стандартам, а также следующим требованиям:

• располагаться в градостроительной зоне, где разрешается возведение жилых построек;
• надлежащее состояние несущих и ограждающих элементов строительных конструкций;
• целостность оснований, стен и других несущих конструктивов;
• обустройство и оборудование строения должно исключать опасность возникновения травм;
• наличие энергетических коммуникаций, отопления;
• оборудование системой вентиляции;
• правильно принятые объемно-планировочные решения по минимальной площади жилых комнат и вспомогательных помещений;
• соответствие уровням по вибрации, шуму и инфразвуку.

При выявлении несоответствий может потребоваться соответствующий ремонт и реконструкция объекта.

Зарегистрированные постройки

Решение о соответствии строения установленным требованиям и причислении его к жилым принимается местной администрацией по результатам экспертизы, проведенной саморегулируемой организацией, получившей разрешение на выполнение инженерных изысканий. Компания выдает заключение, в котором указывает, что препятствий для признания дома жилым нет.

Владельцу, желающему построить и зарегистрировать жилой дом, необходимо по окончании работ подать соответствующее заявление, приложив результаты экспертизы и документ, подтверждающий владение данной недвижимостью.

Регистрация (оформление) дачной жилой постройки в собственность, проведенная до конца 2026 года, позволит владельцу пройти данную процедуру по упрощенке.

Жилое строение

После постановки на учет собственник получит полное право полноценно распоряжаться объектом недвижимости, оформлять его продажу, дарение и избежит опасности сноса дома по требованию государственных органов.

Подводные камни «Дачной амнистии 2.0»

С одной стороны, дачная амнистия исключает излишнюю бюрократию. С другой — при регистрации нового дома у собственника могут возникнуть проблемы.

1. Человек возводит дом и планирует его зарегистрировать по дачной амнистии. Но потом оказывается, что постройка попала в охранную зону линий электропередач, нефте- или газопровода. Дом придется снести, причем за свой счет. Вот если бы он попытался получить разрешение на строительство, местные власти указали бы на ограничения и порекомендовали сдвинуть постройку на несколько метров.
2. При строительстве не соблюдены отступы от границы участка. Росреестр не станет регистрировать такой дом — придется оставить постройку незарегистрированной или попробовать выкупить у соседей недостающие метры.
3. Нельзя зарегистрировать квартиру в таунхаусе на двух хозяев или комнату в доме — только отдельно стоящий дом. Если вы решили скооперироваться с другой семьей и построили совместный дом, придется оформлять его по всем правилам.

Еще до начала строительства дома нужно узнать, есть ли ограничения в использовании земельного участка и какие нормативы надо учитывать. Безопаснее пойти по сложному пути — запросить разрешение на строительство, а потом уже вкладывать деньги в стройку. Так вы будете уверены, что вам не откажут в регистрации дома и не потребуют его снести.

Закрыть

Декларация «дачной амнистии»

При обращении в отделение Росреестра для оформления права необходимо заполнить декларацию. Бланк выдается там же, а на информационных стендах имеется образец заполнения. Это достаточно простой документ, в котором от руки указывается базовая информация об объекте (доме) и о заявителе.

Документ нужно заполнять внимательно, чтобы в нем не было исправлений и неточностей. В случае неточной или неоднозначной трактовки написанного специалисты имеют право отказать в регистрации. Это грозит тем, что может потребоваться повторная оплата государственной пошлины.

Скачать образец декларации для оформления дома по дачной амнистии в формате .XLS.

Как происходит наследование земельного участка в СНТ

В 2022 году законом предусмотрено два варианта наследования земли: формальный и фактический. Оба способа имеют значительные отличия.

Формальный

Этот способ подразумевает после смерти близкого родственника обращение с заявлением в нотариат по месту открытия наследства. Срок на это установлен законом и составляет полгода.

Во время посещения нотариальной конторы человек пишет заявление о том, что согласен принять наследство и предоставляет пакет необходимых документов. Нотариус выдает свидетельство, в котором освещено право человека на наследство.

Фактический

Наследник считается вступившим в наследство, пока судом не доказано иное, если он совершил ряд действий, которые свидетельствуют об этом.

Фактическое принятие имущества:

• произвел регулярные взносы за землю;
• оплатил задолженности за участок;
• получил денежные средства, предназначенные бывшему владельцу;
• стал использовать имущество, охранять его, улучшать.

В дальнейшем человек должен обратиться в суд и представить доказательства фактического наследования земельного участка. По решению суда, будет признано право собственности на все имущество, заявленное в иске.

Стоит отметить, что неважно, какой из вариантов будет выбран наследником, получить в собственность только землю нельзя. Вместе с участком человек приобретает и другое имущество покойного, а также его долги и обязательства

Дачная амнистия: как оформить

Говоря о дачной амнистии, необходимо отдельно рассматривать регистрацию земельных участков и домов, на них расположенных

Такое разделение важно потому, что порядки оформления прав на эти объекты принципиально различны

Кто может воспользоваться дачной амнистией

Воспользоваться дачной амнистией при регистрации земельного участка могут граждане, которые:

1. Получили регистрируемый участок до 25 октября 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса РФ.
2. Имеют в собственности дом, расположенный на этому участке. При этом собственность на этот дом могла возникнуть и после 25.10.2001, главное — чтобы у нее были законные основания, например, дом был получен в наследство или по договору.

Воспользоваться установленным в настоящий момент порядком регистрации дома может любой гражданин, который имеет в правообладании земельный участок, предназначенный либо для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения садового хозяйства. на землях, предназначенных для огородного хозяйства строительство домов запрещено.

Оформление земельного участка в собственность при наличии жилого дома с двумя собственниками

При совместном владении жилым домом, собственникам необходимо подать заявление о возможности оформления участка земли в собственность в орган муниципальной власти. Важным моментом в этой процедуре является обоюдное согласие обеих сторон (собственников жилого дома) на проведения процесса узаконивания прав на земельный участок. В случае если к взаимному согласию прийти не удалось, вопрос регистрации права собственности на участок решается в рамках судебного разбирательства.

Площадь надела земли будет определена прямо пропорционально размеру доли жилого дома, принадлежащего заявителю. Так же, как и при стандартном варианте оформления прав на землю (единоличный хозяин дома), в данном случае необходимо провести межевание, и получить паспорт кадастрового учета.

Если второй собственник отказывается от проведения регистрации прав на землю, зафиксируйте этот факт письменно в присутствие свидетелей. Это доказательство понадобится вам при отстаивании своих прав в судебном порядке.

Дачная амнистия на дом

Дачная амнистия появилась в 2006 году на основании действующего законодательства. Она внесла некоторые изменения в акты, тем самым упростив получение прав собственности у владельцев недвижимости.

Суть сводится к следующему:

• Организация перехода имущества в собственность владельца на безвозмездной основе.
• Минимальное количество документов для предоставления в государственные органы.
• Оформление документов быстро.

Отметим! Дачная амнистия позволяет регистрировать земельные участки с недвижимыми объектами на них, которые были получены людьми до 01.10.2001 года с целью ведения хозяйства, а также для строительства любого вида построек.

Как оформить дачную амнистию?

Чтобы оформить дом по дачной амнистии, следует собрать необходимый пакет документов:

• Паспорт владельца.
• Технический паспорт или декларация на объект.
• Документ, подтверждающий право на владение участком и постройкой.
• Кадастровый план земли и паспорт на постройку.
• Оплата государственной пошлины.

Полезно знать! Регистраторы проверяют предоставленные документы и при наличии всех выдают свидетельство на право собственности. Это происходит в течение 30 календарных дней после подачи заявки и дополнительных документов в государственное учреждение.

Судебная практика

В качестве примера можно рассмотреть апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-13538/2015. Граждане хотели через суд получить в наследство и стать собственниками земельного участка, право на который не было зарегистрировано.

Суд исследовал обстоятельства дела и прошел к таким выводам:

• назначение участка определено – не под строительство;
• в хозяйственных книгах имеются записи об участке – он предоставлен наследодателю для ведения домашнего хозяйства;
• имеются замеры кадастрового инженера и заключения о выделении участка;
• земля имеет кадастровый номер (подробнее о кадастровом номере участка);
• исходя из документов, имеющихся у истцов, они имеют основания получить право собственности на землю в упрощенном порядке по ДА.

Суд отказал в удовлетворении требований, обозначив, что при наличии оснований для регистрации территории в упрощенном порядке судебное решение не требуется.

Основные моменты и условия для оформления

• На огородном участке нельзя построить дачный дом, следовательно и зарегистрировать его в собственность.

  Каждый земельный участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — ст. 37 ГрК РФ. Теперь дачный участок может быть только двух видов — садовый или огородный.

  Согласно п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ, земельный участок автоматически становится «садовым», если имеет ВРИ, связанные с садом или дачей: «садовый земельный участок»; «для садоводства»; «для ведения садоводства»; «дачный земельный участок»; «для ведения дачного хозяйства»; «для дачного строительства» и т.п. На таком участке можно построить дачный дом и оформить его — п. 1 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ. Менять название ВРИ не нужно.

  Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. На таком участке можно строить только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар) — п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ. Больше ничего.

  ВРИ и категорию земель можно узнать в документах на землю и на кадастровой карте.

  ВРИ в свидетельстве о собственности

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  ВРИ в выписке из ЕГРН

  ВРИ в договоре аренды

• При оформлении дачного дома на помощь приходит свод законов о «Дачной амнистии», где действует упрощенный порядок. То есть на дом потребуется только два документа — технический план и декларация (п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Не нужно получать разрешение на строительство или уведомлять местную администрацию — подробнее. Где заказать документы и все оформить прочтете ниже в инструкции.

  Вышеуказанный упрощенный порядок действует до 1 марта 2031 года — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения были внесены ст. 6 Федерального закона от от 30.12.2021 N 478-ФЗ.

• Участок должен стоять кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Иначе дом не зарегистрируют. Если участок имеет кадастровый номер, значит он поставлен на учет. Данный номер есть в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН. Образцы выше. Еще есть подробная инструкция — как узнать поставлен ли участок на кадастровый учет.
• По закону дом можно оформить в собственность, даже если границы участка не установлены в кадастре. Но я все равно советую сначала установить границы, потом строить жилой дом или регистрировать его, если он уже построен. Об этом я написал в инструкции ниже (шаг №2).
• Дом оформляется на всех собственников/арендаторов участка по размеру их долей. По закону действует принцип единства судьбы участка и любых построенных объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Все собственники/арендаторы участка должны быть согласны на оформление дома, потому что подают общее заявление — пп. 1 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

  Например, участок принадлежит трем собственникам — по 1/3. Значит и дом будет оформлен по 1/3 на каждого. Если в заявлении указать по-другому — регистрацию приостановят (пп. 7 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

• Не имеет значение, если дом был построен предыдущим собственником/арендатором. Все на основании того же принципа единства судьбы участка и объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Кто на сегодня считается собственником/арендатором участка, тот и будет будущим собственником дома.

  Например, гражданин на своем участке построил дачный дом, но не стал регистрировать его в собственность. После его смерти наследникам в собственность перешел только участок. На дом ведь документов не было. В итоге наследники все равно могут оформить дом на себя.

Зачем это нужно

Программа выгодна как гражданам, так и государству. Все постройки, которые будут оформлены в собственность, облагаются налогами. Следовательно, в казну поступают дополнительные средства.

Граждане приобретают возможность узаконить свое недвижимое имущество, избежать возможных споров с соседями из-за территориальных границ.

Большую роль процедура играет для тех, кто не имеет возможности приобрести жилье в городе, но обладает землей на дачном участке, где построен домик, в котором можно жить круглый год. У граждан появляется право оформить регистрацию, пользоваться всеми социальными гарантиями.

Для дачников, которые еще не воспользовались возможностью оформить постройки и участок в собственность, важно следить, когда заканчивается дачная амнистия на дом. Только на основании этой программы можно пройти процедуру бесплатно